V roce 2025 dosáhly téměř všechny české nemovitostní fondy výnosu nad inflaci – průměrně 6,04 % u retailových a 8,49 % u fondů kvalifikovaných investorů. Nejlepší fond CB Property zhodnotil kapitál o téměř 23 %, díky vlastnímu developerskému modelu.
Rekordní rok pro většinu fondů – ale s rozdíly
Rok 2025 byl pro české nemovitostní fondy stabilní a výnosný. Z celkem 36 sledovaných fondů jich 35 překonalo inflaci, která podle ČSÚ dosáhla na konci roku 2,1 % (meziročně). Jen jediný fond – Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti – skončil s výnosem 1,98 %, tedy mírně pod inflační hranicí. Tento fond navíc má od loňska pozastavené úpisy i odkupy, což signalizuje hlubší strukturální problémy.
Průměrný výnos retailových fondů se ustálil na 6,04 %, což je historicky druhý nejlepší výsledek po rekordním roce 2022 (7,4 %). U fondů kvalifikovaných investorů (FKI) to bylo ještě lépe – 8,49 %, v souladu s dlouhodobým trendem. Pro českého retailového investora, který hledá alternativu ke spořicím účtům s reálným zhodnocením, jsou tyto čísla klíčové.
Developerský model jako motor výnosů
Nejvyšší výnos zaznamenal CB Property s 22,8 %. Tento uzavřený fond, který již brzy exituje své projekty, kombinuje správu nájemních nemovitostí s vlastním developerským modelem – rezidenční projekty, industriální parky i seniorské domy. Za posledních pět let zdvojnásobil hodnotu investice, což je výjimečné i v mezinárodním měřítku.
Podobně úspěšný byl i Evropa realitní s 12 %, který rovněž financuje vybrané developerské projekty. Oba fondy jsou dostupné pouze kvalifikovaným investorům s minimální investicí 1 milion Kč – což je bariéra pro většinu retailových investorů, ale zároveň otevírá cestu k nadstandardním výnosům.
Retailový trh pak vedl nově založený Aurelia nemovitostní fond, který loni dosáhl přes 10 % díky jednorázovému přecenění po akvizici kancelářských budov River Garden II a III v Karlíně. Dlouhodobě však cílí na 6 % ročně, což odpovídá standardnímu očekávání pro fondy zaměřené na komerční nemovitosti.
Zajímavý případ představuje také Wood & Company Realitní fond, který dosáhl 10 % díky podílu na developerských projektech sesterských fondů (např. Wood Residential). Tento přístup mu umožňuje dlouhodobě cílit na 7–9 %, ale zvyšuje i riziko – jak upozorňujeme v našem článku o problémových nemovitostech, kde i zdánlivě bezpečné fondy mohou skrývat skrytá rizika.
Nájemní výnosy mírně klesají, LTV zůstává nízké
I když celkové výnosy fondů rostou, tržní yieldy (nájemní výnosy) se v roce 2025 mírně snížily – z 6,8 % na 6,7 %. Nejvyšší výnosy stále nabízejí průmyslové nemovitosti, následované obchody a kancelářemi. Rezidenční segment zůstává naopak relativně nízký, což potvrzuje i naše analýza nájemního trhu ČR 2026.
Důležité je také sledovat úvěrové zatížení. Průměrné LTV (loan-to-value) vzrostlo z 38 % na 39 %, což je stále velmi konzervativní úroveň. Retailové fondy obvykle udržují LTV mezi 30–50 %, zatímco některé FKI mohou být agresivnější. Nízké zadlužení je jedním z klíčových faktorů stability – zejména v době, kdy hypotéky mírně zdražily, jak popisujeme v článku o dopadech zdražení hypoték.
Co si z toho odnést?
Pro českého investora je rok 2025 jasným signálem: nemovitostní fondy fungují jako efektivní nástroj proti inflaci, ale jejich výnosy závisí na strategii. Fondy s developerskou složkou dosahují vyšších výnosů, ale vyžadují vyšší kapitálovou bariéru a toleranci rizika. Retailové fondy jsou stabilnější, ale dlouhodobě se pohybují kolem 5–7 %.
Pokud plánujete investovat do fondu, pečlivě analyzujte jeho portfolia, LTV i exit strategii. A pamatujte: nemovitost není pasivní příjem – je to byznys, jak zdůrazňujeme v našem průvodci pro začínající investory.
Často kladené otázky
Kdo může investovat do fondů kvalifikovaných investorů? Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) jsou určeny fyzickým osobám s minimální investicí 1 milion Kč a splněním definice „kvalifikovaného investora“ podle zákona – např. majetek přes 10 milionů Kč nebo příjem přes 1 milion Kč ročně.
Jsou výnosy nemovitostních fondů garantované? Ne. Výnosy nejsou garantované ani regulované stejně jako u bankovních produktů. Fondy podléhají tržním rizikům – včetně poklesu cen nemovitostí, výpovědí nájemců nebo změn legislativy.
Můžu investovat do fondu i s menším kapitálem? Ano. Retailové fondy (např. Aurelia, Wood & Co Realitní) umožňují vstup již od desítek tisíc korun, což je ideální pro retailové investory hledající diverzifikaci mimo akcie nebo dluhopisy.