Na českém trhu existují byty s právními zátěžemi (exekuce, insolvence, zástavní práva), které se prodávají až o 70 % pod tržní cenou. Klíčem k bezpečnému nákupu je hluboká znalost listu vlastnictví a procesní disciplína – jinak hrozí žaloba na neplatnost kupní smlouvy.
Kdy je „levný“ byt skutečně výhodný?
V době, kdy ceny standardních bytů stagnují nebo mírně klesají (viz analýza stabilizace trhu), se objevuje zajímavá alternativa pro odvážnější investory: problémové nemovitosti. Jedná se o jednotky zatížené exekucemi, insolvenčními řízeními, zástavními právy nebo jinými zápisy v katastru nemovitostí. Tyto byty se často prodávají s diskontem 30–70 % oproti tržní ceně, ale jejich nákup vyžaduje specializovaný přístup.
Konkrétní případ z Brna ilustruje potenciál i rizika: třípokojový byt s původním dluhem 890 tisíc korun byl po vyjednání s věřiteli zakoupen za 480 tisíc korun – tedy o 17 % pod tržní hodnotou. Zatímco soukromí věřitelé jsou ochotni přijmout slevu 50–70 %, státní instituce (např. ČSSZ nebo finanční úřady) obvykle ustoupí pouze o 5 %. Rozdíl mezi úspěchem a právním chaosem často leží v pořadí zápisů v listu vlastnictví – a v tom, zda nový majitel dokáže transakci uzavřít bleskově a bez mezery pro nové zápisy.
Co na listu vlastnictví nevidíte – a proč to může být osudové
Mnoho investorů se spoléhá na oficiální list vlastnictví jako na jediný zdroj informací. Jenže list vlastnictví má 30denní zpoždění oproti reálnému stavu v Centrálním evidenčním systému exekucí (CEE). To znamená, že osobní exekuce, nově zahájená dědická řízení nebo poslední minuty insolvenčních plánů mohou být „neviditelné“, ale přesto zásadně ovlivnit platnost transakce.
Pokud si kupující neprovede tzv. procesní sekvenci v jednom dni – tedy okamžité podepsání smlouvy, splacení kupní ceny a podání návrhu na zápis do katastru – může mezi těmito kroky vzniknout „okno“, do kterého se dostane nový věřitel. V takovém případě může prodávající nebo jeho dědic zažalovat kupujícího o neplatnost smlouvy, a ten se ocitne bez bytu i peněz.
Jak se chránit? Čtyři pilíře bezpečnosti
Na základě dvacetileté praxe specialisty na problémové nemovitosti Zdeňka Koliandra lze identifikovat čtyři klíčové pilíře ochrany proti žalobám:
- Důkladná due diligence – nejen list vlastnictví, ale i dotaz na CEE, insolvenční rejstřík a notářské kanceláře.
- Vyjednání s prioritními věřiteli – zejména ti s nižší prioritou jsou ochotni k výrazným slevám.
- Jednodenní uzavření transakce – minimalizace rizika nových zápisů.
- Právní zajištění kupní smlouvy – včetně doložek o zodpovědnosti za skryté závazky.
Pro české investory, kteří sledují možnosti diverzifikace portfolia mimo tradiční bytové fondy (jak popisujeme v našem rozhledu na rok 2026), mohou být problémové nemovitosti lákavou příležitostí – pokud jsou ochotni investovat nejen kapitál, ale i čas do analýzy a koordinace.
Kdo by měl u těchto investic zůstat stranou?
Tento segment není vhodný pro pasivní investory ani pro ty, kteří očekávají „klíč v ruce“. Nákup problémové nemovitosti vyžaduje aktivní roli, právní poradenství a často i osobní komunikaci s věřiteli. Pokud vás zajímá spíše bezstarostná investice, může být lepší volbou například BTR model v Praze (detaily zde) nebo financování ateliérů či garáží (jak řešíme v samostatném článku).
Často kladené otázky
Je možné financovat problémovou nemovitost hypotékou? Většina bank neposkytuje hypotéku na nemovitosti s exekucemi nebo zástavními právy, protože je považují za nezastavitelné. Nákup je tedy nutné provést z vlastních prostředků nebo přes specializované fondy.
Jak často se daří dosáhnout slevy nad 50 %? Podle dat z praxe se slevy 50–70 % daří dosáhnout především u soukromých věřitelů s nízkou prioritou v řízení. U státních pohledávek jsou slevy minimální – kolem 5 %.
Co když se po koupi objeví skrytý dluh? Pokud nebyla provedena řádná due diligence, může nový majitel odpovídat i za dluhy předchozího vlastníka. Proto je klíčové zahrnout do smlouvy záruční doložku a ověřit stav všech relevantních registrů před platbou.