V Česku stoupá počet exekucí i žádostí o oddlužení – v roce 2025 jich bylo podle Ministerstva spravedlnosti více než 48 000. Poradny pomáhají rozplést „klubko dluhů“, které často začíná s hypotékou nebo nájemným. Pro investory i běžné majitele je klíčové včasné řešení, aby nedošlo ke ztrátě nemovitosti.
Kdy se osobní krize mění v realitní katastrofu?
V posledních letech jsme svědky paradoxu: zatímco ceny nemovitostí v ČR mírně klesají, počet lidí v extrémní finanční tísní roste. Podle dat Ministerstva spravedlnosti vzrostl počet nových oddlužení v roce 2025 o 9 % oproti předchozímu roku – celkem 48 312 případů. Zároveň se v Centrální evidenci exekucí nacházelo na konci roku přes 720 000 aktivních exekucí. A mnoho z nich má přímou souvislost s bydlením – buď kvůli nezvládnuté hypotéce, nebo proto, že dlužník ztratil byt a musel se uchýlit k nájemnímu bydlení bez stabilního příjmu.
Pro českého investora, který drží jednu nebo více nemovitostí v nájmu, může být exekuce nájemníka stejně problematická jako vlastní finanční potíže. Nájemníci v exekuci často neplatí nájemné, což ohrožuje cash flow investice – a v extrémních případech může vést k opuštění bytu nebo dokonce k poškození nemovitosti. Naopak pro samotného majitele v exekuci hrozí zabavení nemovitosti, pokud není její hodnota chráněna jako „bydliště“.
Jak poradny skutečně pomáhají – a proč to platí i pro investory
Poradny jako Charity ČR, Člověk v tísni nebo Asociace občanských poraden neposkytují jen empatii – nabízejí strukturovaný postup. „Často lidé, kteří k nám přijdou, mají klubko problémů a nevědí, jak ho začít rozmotávat,“ popisuje Jan Oulík z Charity ČR. Prvním krokem je kompletní mapování dluhů: kdo je věřitelem, jak vysoké jsou pohledávky včetně úroků a sankcí, a zda vůbec vznikly v souladu se zákonem.
Pokud se ukáže, že půjčka byla poskytnuta bez řádného posouzení schopnosti splácet – což je běžné u nebankovních společností – poradna může dojednat smazání dluhu nebo jeho výrazné snížení. V jiných případech pomáhají klientovi získat soudní oddlužení, které v ČR trvá standardně 5 let (od roku 2026 se plánuje zkrácení na 3 roky).
Zajímavé je, že poradny často jednají přímo s bankami i inkasními agenturami. To je klíčové pro investory, kteří mají hypoteční úvěr a obávají se, že jim banka odvolá úvěr kvůli dočasnému poklesu příjmů. Včasná intervence může zabránit eskalaci – a zachránit investici.
Bydlení jako jádro krize – a možná i řešení
Více než 60 % klientů poraden má problémy spojené s bydlením – buď kvůli vysokému nájemnému, nebo kvůli nezvládnuté hypotéce. Tento trend je alarmující zejména v kontextu rostoucích cen energií a oprav, které zvyšují provozní náklady vlastníků i nájemníků. Pokud vám nájemníci přestanou platit, rychle se můžete ocitnout ve finanční pasti – zejména pokud jste počítali s maximálním LTV hypotéky.
Na druhou stranu může být strategické oddlužení pro některé investory východiskem. Například pokud držíte starší byt v regionu s klesající poptávkou (viz analýza Starší byty v ČR zdražují dál – investiční příležitost nebo past?), může být lepší řešení než držet ztrátovou nemovitost dlouhodobě.
Podobně jako u brownfieldů v Praze (Brownfieldy: Skrytý motor růstu pražského bytového trhu) i tady platí: správné rozhodnutí v krizi může být investicí do stability. A to nejen pro rodinu, ale i pro váš realitní portfolia.
Často kladené otázky
Může mi být v exekuci zabaven byt, který vlastním? Ano, ale pouze pokud není vaším trvalým bydlištěm. Pokud ano, je chráněn zákonem. Nicméně pokud je byt v exekuci jako součást obchodního majetku (např. nájemní investice), může být prodán k vyrovnání dluhů.
Pomůže mi poradna i s hypotékou? Ano. Poradny často jednají s bankami o odkladu splatnosti nebo restrukturalizaci úvěru. Důležité je, že většina bank reaguje pozitivně na včasný kontakt – nečekejte, až budete mít několik měsíců arrears.
Je oddlužení možné i pro OSVČ s nemovitostí v IČO? Ano, ale s omezeními. Pokud jste si vzali hypotéku na IČO pro bydlení, ČNB ji považuje za spotřebitelský účel – a takové úvěry nejsou určeny pro podnikání (více zde). Oddlužení je možné, ale soud pečlivě posuzuje, zda jste podnikání vedli seriózně.