Ceny starších bytů v Česku v Q1 2026 meziročně vzrostly o 6–24 %, přičemž největší růst zaznamenala Ústí nad Labem. I v Praze a Brně pokračuje nárůst, což komplikuje dostupnost bydlení i pro investory. Zároveň platí nová pravidla ČNB pro hypotéky na investiční nemovitosti.
Starší byty: Trh bez brzdy i v roce 2026
Na českém realitním trhu se opět potvrzuje trend, který už několik let překvapuje i analytiky: starší byty nejenže nezlevňují, ale ve většině regionů značně zdražují. Podle analýzy společnosti FérMakléři.cz na základě dat Valuo vzrostly ceny těchto nemovitostí v prvním čtvrtletí 2026 meziročně v rozmezí 6 % (Olomouc) až 24 % (Ústí nad Labem). Ani kvartální růst nepřichází zastavit – ve všech sledovaných městech se pohyboval mezi 1 % a 6 %.
Nejdražší zůstává Praha s cenou 155 365 Kč/m², což je meziroční nárůst o 9 % a kvartální o 3 %. Pro srovnání: osmdesátimetrový byt v metropoli dnes stojí kolem 12,43 milionu korun – o 1,07 milionu více než před rokem. V Brně, druhém nejdražším městě, cena dosáhla 122 813 Kč/m² (+10 % y/y), což odpovídá cca 9,83 milionu za 80 m².
Zajímavé je, že nejvyšší relativní růsty jsou v tradičně levnějších regionech. Například v Ústí nad Labem vzrostla cena na 52 170 Kč/m² (+24 % y/y), v Ostravě na 67 377 Kč/m² (+16 % y/y). Tento fenomén ukazuje, že poptávka po cenově přijatelném bydlení je silná – a lidé ji uspokojují právě ve starších domech, kde je nabídka okamžitá a často levnější než u novostaveb.
Proč starší byty stále lákají?
Důvodů je více. Za prvé, nedostatek nového bydlení. Jak ukazujeme v článku /blog/bytova-vystavba-rozjezd-praha-pozadu, výstavba sice mírně roste, ale stále nestačí na pokrytí poptávky – zejména v centrech velkých měst. Za druhé, investoři aktivně nakupují starší byty v dobrých lokalitách a pronajímají je, což dále snižuje volnou nabídku pro obyvatele hledající vlastní domov.
„Lidé sahají po starších bytech, protože jsou okamžitě dostupné a často rekonstruované – bez nutnosti čekat několik let na dokončení novostavby,“ poznamenal Lumír Kunz z FérMakléři.cz. Tento tlak na trh je podporován i faktorem inflace a očekávání dalšího růstu cen.
Dopad regulací ČNB na investiční chování
Paradoxně, zatímco ceny rostou, Česká národní banka zvyšuje bariéry pro financování investičních nemovitostí. Od ledna 2025 platí přísnější LTV limity a vyšší kapitálové požadavky pro hypotéky určené k nákupu nemovitostí bez úmyslu trvalého bydlení – detaily najdete v našem článku /blog/cnb-hypoteky-investicni-byty-2025.
Tyto změny sice nezastaví růst cen, ale omezují počet drobných investorů, kteří by jinak vstoupili na trh s minimálním vlastním podílem. Důsledkem může být další koncentrace vlastnictví v rukou profesionálních investorů nebo developerů, což má dlouhodobě negativní dopad na dostupnost bydlení pro běžné domácnosti.
Pro české investory to znamená jednoznačně: možnosti levných vstupů do trhu se zmenšují. Pokud plánujete nákup staršího bytu jako investici, je klíčové promyslet nejen lokalitu a stav nemovitosti, ale i finanční model včetně možností refinancování – viz např. aktuální akce Raiffeisenbank /blog/hypodny-raiffeisenbank-sleva-na-sazbu.
Co to znamená pro vás?
Pokud jste konečný uživatel (tedy kupujete pro vlastní bydlení), musíte počítat s tím, že cenový tlak na starší byty nebude brzy ustupovat – zejména v regionech s nízkou nezaměstnaností a dobrou dopravní dostupností (viz analýza /blog/regiony-nezamestnanost-realitni-trh).
Pokud jste investor, pak je třeba vážit rizika: růst cen může být krátkodobě výhodný, ale regulační prostředí i náklady na správu a pronájem (zejména v kontextu změn v daňovém režimu) mohou rentabilitu výrazně snížit – jak upozorňujeme v článku /blog/pronajem-jako-podnikani-2026.
Často kladené otázky
Proč zrovna starší byty tak rychle zdražují? Hlavní důvody jsou nedostatek nového bydlení, okamžitá dostupnost starších nemovitostí a silná poptávka po cenově přijatelném bydlení – zejména v regionech pod průměrem.
Můžu si dnes ještě vzít hypotéku na investiční byt? Ano, ale pod přísnějšími podmínkami ČNB: maximální LTV je 70 % a banka vyžaduje vyšší bonitu i vlastní kapitál. Detaily najdete v našem článku o hypotékách na investiční nemovitosti.
Je lepší investovat do panelu nebo cihlového bytu? V posledních letech panelové byty zdražují rychleji – hlavně díky nižší vstupní ceně a atraktivitě pro nájemníky. Více v článku /blog/panelove-byty-zdrazujici-investice.