Praha disponuje 20 brownfieldy o celkové rozloze 88 hektarů, které představují klíčový potenciál pro rychlou výstavbu bytů bez dalšího zatěžování okolní krajiny. Projekty jako Connect Vršovice ukazují, že revitalizace bývalých průmyslových areálů v etablovaných čtvrtích je nejen možná, ale i ekonomicky atraktivní – téměř 50 % bytů už je prodáno před dokončením.
Proč právě brownfieldy řeší krizi dostupného bydlení?
V době, kdy se stavební náklady v ČR drží na rekordních úrovních a nové pozemky mimo centrum měst jsou buď drahé, nebo ekologicky problematické, se brownfieldy stávají strategickým řešením. Podle Národní databáze brownfieldů leží v Praze 20 lokalit o průměrné velikosti 4,4 hektaru, což odpovídá více než 3 500 bytům při standardní hustotě výstavby. A to jen v hlavním městě.
Na rozdíl od greenfieldů – tedy dosud nezastavěných ploch – brownfieldy již disponují vybudovanou infrastrukturou: dopravními uzly, energetickými sítěmi, školami i obchody. To znamená nižší investiční riziko a kratší dobu realizace. Jak upozorňuje Oded Ber, CEO Neocity: „U brownfieldů v centru města můžeme přejít od plánování ke stavbě během méně než roku – v dnešních podmínkách je to výjimečné.“
Případ Connect Vršovice: Revitalizace jako investiční příležitost
Projekt Connect Vršovice, který společnosti Neocity a Daramis vyvíjejí v bývalém průmyslovém areálu, je ideálním příkladem toho, jak efektivně využít brownfield. Lokalita leží v docházkové vzdálenosti od metra, škol, parků i nákupního centra Eden, a přesto nabízí prostor pro 320 nových bytů v devíti budovách. Každý byt má balkon nebo terasu, součástí jsou podzemní garáže, dobíjecí stanice pro elektromobily a veřejně přístupné zelené dvory.
Z hlediska investora je klíčové, že téměř polovina bytů je již rezervována, a to navzdory tomu, že dokončení projektu je plánováno až za dva roky. Tento zájem svědčí o důvěře v lokality s dlouhodobě stabilní hodnotou – Vršovice patří mezi čtvrti s nejvyšším meziročním růstem cen bytů v Praze (více než 6 % v roce 2025).
Pro české investory to znamená jednoduchou rovnici: brownfield = nižší riziko + vyšší likvidita + dlouhodobý kapitálový růst. Na rozdíl od periferních lokalit, kde se cena nemovitosti může stagnovat nebo dokonce klesat, jsou brownfieldy v centru města téměř imunní vůči cyklickým výkyvům trhu.
Brownfieldy vs. greenfieldy: Kde leží skutečná hodnota?
Zatímco developerové na okrajích měst bojují s rostoucími náklady na inženýrské sítě a dopravní přístupnost, brownfieldy umožňují využít již existující kapacity. Navíc ČNB v posledních letech ztužila pravidla pro hypotéky na investiční byty (více zde), což dává výhodu projektům s jasným nájemním potenciálem – a ten je právě v centru města nejvyšší.
Podle našich interních analýz je průměrný nájem v brownfield projektech v Praze o 12–15 % vyšší než v nových sídlištích na okraji. Zároveň je obsazenost stabilně nad 95 %, což je klíčové pro pasivní příjem. V kontextu rostoucích úrokových sazeb a inflace (detaily v našem článku) je právě taková stabilita pro investory zlatým dnem.
A nezapomeňme na ekologický aspekt: revitalizace brownfieldů je soulad s principy udržitelného rozvoje, které čím dál více preferují jak veřejné instituce, tak i kupující generace Y a Z. V tomto ohledu mají brownfieldy výraznou výhodu i při žádostech o dotace nebo povolení.
Co to znamená pro vás jako investora?
Pokud hledáte dlouhodobě bezpečnou investici s minimálním rizikem a vysokou likviditou, zaměřte se na brownfield projekty v etablovaných čtvrtích – nejen v Praze, ale i v Brně, Ostravě nebo Liberci. Tyto lokality kombinují historickou stabilitu cen, vysoký nájemní výnos a nízkou volatilitu.
Více o dynamice regionálních center najdete v našem článku Brno předstihuje Prahu: Růst cen a rekordní prodeje bytů v roce 2025.
Často kladené otázky
Jsou brownfieldy dražší než greenfieldy? Na první pohled ano – cena za metr čtvereční bývá vyšší. Nicméně po započtení nákladů na inženýrské sítě, dopravní přístupnost a delší dobu realizace je celková návratnost investice často lepší u brownfieldů.
Můžu si na brownfield projekt vzít hypotéku? Ano, pokud jde o byt určený k trvalému bydlení nebo nájmu. ČNB však odlišuje investiční účely – více v článku ČNB varuje: Úvěry na IČO nejsou pro bydlení.
Jak poznám, že brownfield projekt je kvalitní? Klíčové jsou lokace v rámci funkční městské struktury, transparentní developer s referencemi a integrovaný koncept (byty + komerční prostory + veřejná zeleň). Projekt Connect Vršovice splňuje všechna tato kritéria.