Česká národní banka vydala aktualizované Desatero pro sjednávání úvěrů a důrazně varuje před zneužíváním podnikatelských úvěrů na osobní potřebu. Pro české investory i běžné majitele nemovitostí to znamená vyšší riziko bez právní ochrany – zejména u hypoték a refinancí.
Proč ČNB znovu mluví o „desateru“?
Opakování je matkou moudrosti – a v době, kdy se úrokové sazby stabilizují kolem 4–5 % a poptávka po levném financování roste, je toto opakování více než na místě. Česká národní banka (ČNB) proto vydala novou verzi svého Desatera při sjednávání úvěru, které má upozornit spotřebitele na klíčová rizika spojená s půjčkami – a zejména s nelegálním využíváním podnikatelských úvěrů na osobní účely.
Centrální banka zdůrazňuje: pokud si chcete půjčit peníze na koupi bytu, rekonstrukci domu nebo jiné soukromé potřeby, musíte volit spotřebitelský úvěr. Podnikatelský úvěr – tedy ten uzavřený na IČO – sice může vypadat lákavěji (nižší poplatky, rychlejší schválení), ale nabízí nulovou ochranu podle zákona o spotřebitelském úvěru. A to je pro většinu českých domácností velmi nebezpečná past.
„Uzavření podnikatelského úvěru namísto spotřebitelského, pokud skutečný účel úvěru nesouvisí s podnikáním, je velmi rizikové a může vést k závažným finančním problémům,“ varuje Petra Vlčková z komunikačního odboru ČNB.
Co to znamená pro české investory do nemovitostí?
Pro investory je tento signál ČNB klíčový. V posledních letech jsme pozorovali rostoucí trend mezi samoživiteli a OSVČ, kteří si brali tzv. „firemní hypotéky“ na nákup investičních bytů – často s odůvodněním, že pronájem je jejich podnikatelská činnost. Tento přístup však není automaticky legální. Pokud není provozování nájmu skutečně součástí systematického podnikání (např. více nemovitostí, daňové přiznání jako živnost, evidované příjmy), může být takový úvěr považován za zneužití podnikatelského produktu.
Důsledky? Žádná možnost využít námitku nedostatečného posouzení úvěruschopnosti, která v minulosti umožnila tisícům klientům vrátit desítky milionů korun úroků. Od roku 2027 bude tato možnost navíc legislativně omezena, jak již avizovalo Ministerstvo financí.
Navíc ČNB připomíná, že celkové náklady úvěru (CNU) jsou mnohem spolehlivějším ukazatelem „drahoty“ půjčky než samotná úroková sazba. U podnikatelských úvěrů bývají CNU často skryty v poplatcích, zárukách nebo pojištěních, které banky nebo nebankovní poskytovatelé neuvádějí transparentně.
Tento trend je obzvlášť relevantní v kontextu rostoucího tlaku na dostupnost bydlení. Jak ukazujeme v článku Kde je v Česku dnes skutečně dostupné bydlení?, ceny bytů v regionech jako Liberec, Hradec Králové nebo Ostrava stále rostou, a mnozí kupující hledají „levnější“ cesty k financování – často bez povědomí o právních důsledcích.
Nejen o půjčkách – i o odpovědnosti
ČNB ve svém desateru také připomíná, že každý úvěr je dlouhodobý závazek, který by měl být posuzován v kontextu celkové finanční situace domácnosti. To platí dvojnásob pro investiční nemovitosti, kde výnosnost z pronájmu často nestačí na pokrytí splátek v prvních letech držby – zejména v menších městech nebo u starších bytů, jak analyzujeme v článku Starší byty v ČR zdražují dál – investiční příležitost nebo past?.
Zároveň se zvyšují regulační bariéry pro hypotéky na investiční byty – viz naše analýza ČNB zvyšuje bariéry pro hypotéky na investiční byty – co to znamená pro vás?. Kombinace těchto faktorů dává jasný signál: investice do nemovitostí vyžadují profesionální přístup, nikoli „šedé“ fintechové triky.
Často kladené otázky
Můžu si vzít podnikatelský úvěr na koupi bytu, pokud jsem OSVČ? Ano, ale pouze pokud je nákup součástí vašeho podnikání – např. budete byt systematicky pronajímat jako součást živnosti. Jinak riskujete ztrátu spotřebitelské ochrany a možné sankce.
Co je CNU a proč je důležitá? Celkové náklady úvěru (CNU) zahrnují všechny poplatky, úroky a pojištění spojené s půjčkou. Je to nejpřesnější metrika pro srovnání nabídek – a povinně ji musí uvádět všichni regulovaní poskytovatelé spotřebitelských úvěrů.