Praha plánuje převzít historický Národní dům na Vinohradech za 399 milionů Kč po vítězné dražbě, kterou vyhrála anonymní právnická osoba. Spolu s nedávným odkupem zámku Veleslavín za 210 milionů Kč signalizuje město strategický návrat k investicím do kulturních nemovitostí – což má dopad i na lokální realitní dynamiku.
Město jako investor: Praha vrací památky pod svou správu
V březnu letošního roku se po osmi neúspěšných pokusech podařilo Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) prodat Národní dům na Vinohradech. Vítězná nabídka činila 399 milionů korun, a právě tuto částku nyní chce hlavní město dorovnat, aby budovu převzalo do svého portfolia. Zdroj transakce je jasný: jedná se o právnickou osobu se sídlem v Praze, jejíž identita zůstává utajená – což samo o sobě vyvolává spekulace o možném „krycím manévru“ ve prospěch města.
Národní dům, postavený v letech 1893–1894 podle návrhu architekta Antonína Turka, je novorenesanční perla s čtyřmi nadzemními a dvěma podzemními podlažími, třemi reprezentativními sály a čtyřmi salonky. V současnosti slouží především k pořádání společenských akcí a je dlouhodobě pronajatý společnosti Národní dům – Kulturní dům železničářů až do poloviny roku 2032.
Pro české investory je tento krok významný hned z několika důvodů. Za prvé ukazuje, že veřejný sektor opět aktivně vstupuje na realitní trh, zejména u unikátních, kulturně hodnotných objektů. Za druhé – cena 399 milionů Kč odpovídá průměrné ceně metru čtverečního kolem 130 000 Kč/m², což je v rámci Prahy 2 konkurenceschopné, ale nikoli přehnané. Srovnání s cenami starších bytů v centru, které již přesahují 83 000 Kč/m² [/blog/starsi-byty-zdrazily-metr-ctverecni-presahuje-83-tisic], ukazuje, že město zaplatilo premium za funkční, provozuschopný areál – nikoli za spekulativní potenciál.
Strategie městského portfolia: Nejen Veleslavín
Tento krok nelze oddělovat od nedávného rozhodnutí odkoupit také zámek Veleslavín v Praze 6 za 210 milionů Kč – oproti původní ceně 580 milionů Kč, která byla považována za nepřijatelnou. Po sérii neúspěšných dražeb se cena propadla o 64 %, což umožnilo městu vstoupit bez většího tlaku na rozpočet [/blog/praha-odkupuje-zamek-veleslavin].
Oba případy ukazují, že město využívá mechanismus „dorovnání nabídky“, který mu umožňuje převzít nemovitosti, aniž by muselo soutěžit s komerčními subjekty. Tento trend může mít dlouhodobý dopad na nabídku kvalitních investičních nemovitostí – zejména v centrech velkých měst, kde je poptávka po reprezentativních prostorech vysoká.
Podle radního Adama Zábranského (Piráti) by městská firma Obecní dům, která již spravuje stejnojmennou secesní památku na náměstí Republiky, mohla Národní dům využít k pořádání menších akcí, na které nyní nemá kapacitu. To naznačuje, že Praha neplánuje spekulovat s nemovitostí, ale dlouhodobě ji integrovat do kulturní infrastruktury – což snižuje riziko budoucího přeprodeje nebo spekulace.
Co to znamená pro české investory?
Pro soukromé investory je tato situace smíšená. Na jedné straně město odebírá z trhu unikátní objekty, které by jinak mohly být atraktivní pro investice do pronájmu reprezentativních prostor. Na druhé straně však stabilizuje ceny v centrech a snižuje riziko přehřátí trhu – jak jsme dokumentovali v analýze jarního oživení trhu [/blog/jarni-rozeni-trhu-zajem-o-byty].
Navíc, když veřejný sektor investuje do rekonstrukce a provozu památek, zvyšuje celkovou atraktivitu okolních lokalit, což může pozitivně ovlivnit ceny sousedních bytů i domů. V kontextu, kdy byty v ČR podražily o 10,4 % [/blog/byty-v-cr-podrazily-o-10-4] a hypotéky překročily hranici 5 % [/blog/hypoteky-vyskocily-nad-5-procent], je taková stabilita vítaná.
Často kladené otázky
Může soukromý investor stále kupovat památkově chráněné nemovitosti v Praze? Ano, ale s řadou omezení. Rekonstrukce i údržba vyžadují souhlas památkářů, což zvyšuje náklady a prodlužuje proces. Nicméně nájemní výnosy z reprezentativních prostor mohou být výrazně vyšší než u standardních bytů.
Je cena 399 milionů Kč za Národní dům přiměřená? Ano – při odhadované užitné ploše cca 3 070 m² jde o cenu kolem 130 000 Kč/m², což odpovídá cenám prémiových komerčních nemovitostí v Praze 2. Navíc dům je plně funkční a dlouhodobě pronajatý, což snižuje riziko.