Dědictví v ČR je od roku 2014 bez daně, ale notářské poplatky a správní povinnosti mohou vyjít na desítky tisíc korun – zejména u nemovitostí. U bytu nad 5 milionů Kč hrozí i oznamovací povinnost finančnímu úřadu.
Proč „zdarma“ dědictví není zadarmo
Každoročně český justice zpracuje přes 100 000 dědických řízení, přičemž každé z nich nese nezanedbatelné administrativní i finanční náklady. I když dědická daň byla zrušena již v roce 2014 a zděděný majetek nepodléhá dani z příjmů, reálné náklady na vyřízení pozůstalosti se pro české investory stávají stále významnější položkou rozpočtu – zejména pokud jde o nemovitosti.
Notářská odměna, která je stanovena podle jednotného notářského tarifu ministerstva spravedlnosti, se počítá z celkové hodnoty dědictví. U bytu v hodnotě 1 milion Kč zaplatíte notáři cca 14 500 Kč (bez DPH), u 5 milionů Kč už 26 000 Kč. A i když máte zdědit například vilu za 150 milionů, maximální základ pro výpočet odměny je 100 milionů Kč – to je jediná „úleva“ pro majitele vyššího majetku.
Pro české investory, kteří drží nemovitosti jako součást svého portfolia, je klíčové pochopit, že zděděná nemovitost automaticky nenesou jen práva, ale i povinnosti: od podání daňového přiznání po pravidelnou platbu daně z nemovitého majetku. Sazba této daně sice v roce 2026 zůstává stejná jako v předchozím roce, ale její výše závisí na místním koeficientu, který stanovují obce – a ten se v posledních letech v řadě měst zvyšuje.
Oznamovací povinnost: Hrozba i při „nulové dani“
I když dědictví samo o sobě daní nepodléhá, finanční úřad sleduje transakce nad 5 milionů Kč. Pokud zdědíte byt nebo dům v hodnotě přes tuto hranici, musíte podat oznámení o nepodléhajícím dani příjmu. Neuděláte-li tak, hrozí vám pokuty až do výše 500 000 Kč, jak upozorňuje Notářská komora ČR.
Tato povinnost je pro mnoho Čechů překvapivá – zejména v době, kdy průměrná cena metru čtverečního v Praze přesahuje 130 000 Kč a ve většině krajských měst už překročila 83 000 Kč (viz analýza starších bytů). Již běžný 60metrový byt v Brně nebo Ostravě tak snadno překročí limit 5 milionů Kč.
Odhad hodnoty: Kdy realitka nestačí a potřebujete znalce
Hodnota dědictví se určuje na základě shodného prohlášení dědiců. Pokud se však neshodnete – což je běžné zejména u rodinných sporů – přichází na řadu znalecký posudek. Zatímco odhad od realitní kanceláře může být zdarma (zejména pokud plánujete následný prodej nebo pronájem), kvalifikovaný znalecký posudek stojí 3 000–6 000 Kč u bytů a až desítky tisíc u rozsáhlých objektů.
Tyto náklady se hradí z pozůstalosti, ale mohou výrazně ovlivnit likviditu nového majitele – zejména pokud nemovitost plánuje rychle zhodnotit. V tomto kontextu je strategické spojit vyřízení dědictví s profesionálním poradenstvím: jak ukazujeme v našem článku o ležácích na trhu, i zděděné byty mohou být zajímavou investicí, pokud jsou správně oceněny a rychle uvedeny do provozu.
Co to znamená pro české investory?
Pokud plánujete převést nemovitostní portfolio na další generaci, nebo naopak přijímáte dědictví jako investiční příležitost, nezapomínejte na skryté transakční náklady. Notářské poplatky, odhady, daňové přiznání i možné pokuty mohou snížit vaši konečnou návratnost o 5–10 %.
Zároveň si uvědomte, že zděděná nemovitost může být levnější než koupě na trhu – zejména vzhledem k aktuálním hypotékám nad 5 % (detaily zde). Nicméně efektivní využití takové příležitosti vyžaduje pečlivé plánování a spolupráci s odborníky.
Často kladené otázky
Musím platit daň z nemovitosti po zdědění bytu? Ano. Daň z nemovitého majetku se platí každoročně bez ohledu na to, jak jste k nemovitosti přišli – nákupem, darováním nebo dědictvím. Sazba závisí na typu nemovitosti a místním koeficientu obce.
Kdo vybírá notáře při dědickém řízení? Notáře nevybíráte sami – je vám přidělen okresním soudem jako tzv. soudní komisař. Všichni notáři v ČR (cca 450) používají stejný tarif schválený ministerstvem spravedlnosti.
Kdy musím oznámit dědictví finančnímu úřadu? Pouze pokud celková hodnota dědictví přesáhne 5 milionů Kč. Pak musíte podat oznamovací formulář o nepodléhajícím dani příjmu. Neoznámení může vést k pokutám až 500 000 Kč.