V Praze 40–50 % nákupů bytů je čistě investičních, zatímco v Brně dominuje motivace „koupit si domov“. Cena za m² přesáhla 182 tisíc Kč v Praze a 154 tisíc Kč v Brně – ale rozhodující je jiný pohled na bydlení.
Dva přístupy ke stejnému problému
Na první pohled se zdá, že Praha i Brno řeší to samé: nedostatek nových bytů, stoupající ceny a hypoteční sazby mezi 4,6 % a 5,3 %. Jenže když se podíváme hlouběji, odhalíme zásadní rozdíl v psychologii kupujících – a ten má konkrétní dopady na tržní dynamiku, typy prodávaných bytů i strategie investorů.
V Praze už dávno převládá investiční logika. Podle dat z prvního čtvrtletí 2026 se zde prodalo 1 800 nových bytů, z toho 76 % tvořily dispozice 1+kk a 2+kk – ideální pro pronájem nebo kapitálovou ochranu. Až polovina všech transakcí v pražských novostavbách směřuje do portfolia investorů, nikoli do osobního bydlení. Tento trend potvrzuje i fakt, že větší byty (3+kk a více) se prodávají pomaleji – jejich absolutní cena už překračuje limity i bonitních klientů.
V Brně je situace odlišná. I když se cena za metr čtvereční u novostaveb poprvé vyšplhala přes 154 000 Kč/m² (nárůst o 159,4 % od roku 2015), kupující zde stále hledají domov, nikoli asset. Zájem o 4+kk byty s předzahrádkami je výrazně vyšší než v Praze, a právě venkovní prostor – balkon, lodžie, zahrádka – často rozhoduje o finálním rozhodnutí.
Co to znamená pro českého investora?
Tento rozštěpený přístup má praktické důsledky. Pokud plánujete investovat do rezidenčních nemovitostí, Praha nabízí vyšší potenciál zhodnocení, ale i vyšší vstupní bariéru. Průměrná cena 182 000 Kč/m² znamená, že i malý 1+kk v centru snadno přesáhne 4 miliony korun. Na druhou stranu je tu vyšší poptávka po krátkodobém i dlouhodobém pronájmu, což snižuje riziko prázdného období – jak jsme detailně analyzovali v článku o mikroapartmánech na Smíchově.
Brno je vhodnější pro dlouhodobé investory zaměřené na rodinné pronájmy nebo pro ty, kteří kombinují vlastní bydlení s částečnou investicí. Zde je klíčová lokace vzhledem k infrastruktuře: blízkost školek, tramvají, parků. Tyto faktory mají větší váhu než samotná cena za m². Navíc brněnský trh je méně citlivý na spekulace – což může být v době nejistoty výhodou.
Důležité je také uvážit roli hypoték. Při aktuální průměrné sazbě 5,30 % (Swiss Life Hypoindex, červen 2026) vychází měsíční splátka u hypotéky 3,5 mil. Kč na 25 let na 21 082 Kč. V Praze často slouží hypotéka jen jako doplněk k vlastnímu kapitálu, zatímco v Brně je pro mnoho rodin primárním zdrojem financování – a proto jsou citlivější na každé kolísání sazeb. Jak ukazujeme v analýze ČNB a hypoték, i drobné navýšení může změnit dostupnost bytu pro střední třídu.
Trh reaguje na lidské potřeby, nejen na čísla
I když data ukazují chladné statistiky, realita je emocionálnější. „Bydlení je potřeba, kterou nejde dlouhodobě odkládat,“ připomíná Jitka Sedláková z MS-INVEST. Krize – ať už pandemické, geopolitické nebo ekonomické – sice krátkodobě zpomalí prodeje, ale poptávka se vždy vrací. Rozdíl mezi Prahou a Brnem spočívá v tom, proč se lidé vrací: v jednom městě kvůli návratnosti, ve druhém kvůli pocitu domova.
Pro investora je tedy klíčové pochopit lokální mentalitu. Ocenění nemovitosti (jak správně ocenit byt) není jen o ceně za m², ale o tom, co daná lokalita kupujícím skutečně nabízí – ať už jde o návratnost nebo kvalitu života.
Často kladené otázky
Je lepší investovat do Prahy nebo Brna? Záleží na vašem cíli. Praha nabízí vyšší potenciál zhodnocení, ale i vyšší riziko a vstupní náklady. Brno je stabilnější, vhodnější pro dlouhodobé držení a kombinaci vlastního bydlení s investicí.
Mají menší byty lepší návratnost? Ano, zejména v Praze. Byty 1+kk a 2+kk tvoří 76 % prodejů a jsou nejžádanější pro pronájem. Nicméně v Brně mohou mít větší byty s předzahrádkou vyšší rezidenční hodnotu a tím i dlouhodobou stabilitu ceny.
Jak ovlivňují hypoteční sazby rozhodování v obou městech? V Praze jsou kupující častěji schopni pokrýt větší část ceny vlastním kapitálem, takže jsou méně citliví na sazby. V Brně, kde hypotéka často tvoří hlavní zdroj financování, každé navýšení sazby může znamenat, že byt přestane být v rozpočtu – což přímo ovlivňuje poptávku.