Chyba při stanovení prodejní ceny může českého majitele stát až 800 000 Kč – např. u bytu za 8 milionů. Online kalkulačky a srovnání inzerátů nestačí; rozhodují data o skutečných prodejích, lokální znalosti a aktuální tržní dynamika.
Proč „od oka“ odhadovaná cena selhává
V Česku se prodávající často spoléhají na intuitivní metody: porovnání s podobnými inzeráty nebo jednoduché online kalkulačky. V dynamickém prostředí posledních let je to však riskantní strategie. Podle dat ČSÚ vzrostly ceny bytů v roce 2024 meziročně o 6 %, v prvním čtvrtletí 2025 evidovala ČNB další růst o 10 %, a podle ČBA Monitoru pokračoval nárůst i v Q1 2026 – o 12,9 %.
Tento tempem se trh mění rychleji, než dokáže reagovat běžný majitel. „Rozdíl mezi orientačním odhadem a reálnou tržní cenou může být i několik stovek tisíc korun,“ upozorňuje Lukáš Peterek z realitní kanceláře CENTURY 21. A to není jen teorie: u bytu za 8 milionů Kč znamená desetiprocentní chyba ztrátu 800 000 Kč – částku, která by pokryla splátky hypotéky po dobu více než dvou let.
Nadhodnocení vs. podhodnocení: Obě jsou drahou chybou
Nejčastější chyby majitelů jsou dvojího druhu:
- Nadhodnocení: Nemovitost se stane „ležákem“, zájemci ji ignorují nebo vyčkávají na slevu. Po měsících bez prodeje prodávající snižuje cenu – často pod původní tržní hodnotu.
- Podhodnocení: Byt se prodá rychle, ale za méně, než by mohl. Zvláště v lokalitách s vysokým investičním potenciálem (např. Vršovice nebo Smíchov) je to ekonomicky devastující.
Pro české investory je klíčové pochopit, že tržní cena není průměr inzerátů, ale odraz skutečných transakcí, technického stavu, polohy a aktuální poptávky. Například v Praze 4 nebo Liberci se stejný metrážový byt může lišit v ceně o až 30 % podle patra, výhledu nebo blízkosti MHD.
Co funguje: Data + lokální expertíza
Profesionální ocenění kombinuje tři pilíře:
- Analýza realizovaných prodejů – nikoli nabídkových cen, ale skutečně uzavřených transakcí v okolí.
- Technické zhodnocení – stav interiéru, izolace, typ vytápění, možnosti rekonstrukce.
- Lokální kontext – např. plánované infrastruktury, demografický tlak nebo atraktivita pro nájemníky.
Online nástroje mohou sloužit jako první orientace, ale nikdy jako finální rozhodnutí. V době, kdy hypotéky dosahují historicky vysokých úrokových sazeb (více zde), každá koruna navíc z prodeje znamená významnou úsporu při refinancování nebo při nákupu další investiční nemovitosti.
Navíc trh není statický. Pokud si necháte udělat odhad dnes, ale prodej odložíte o šest měsíců, může se změnit konkurence, úrokové sazby i kupní síla zájemců. Proto doporučujeme aktualizovat ocenění těsně před uvedením na trh – ideálně s pomocí lokálního makléře nebo investičního poradce.
Zajímavé je, že i v období letních prázdnin – tradičně považovaném za „mrtvé“ – se objem prodejů nemění radikálně. Naopak: investoři využívají nižší konkurenci a aktivně hledají příležitosti, zejména v segmentu mikroapartmánů (příklad ze Smíchova) nebo revitalizovaných lokalit jako Vršovice 2.0 (detaily zde).
Často kladené otázky
Je nutné zaplatit za profesionální ocenění? U většiny seriózních realitních kanceláří je základní ocenění zdarma – zvláště pokud plánujete prodej prostřednictvím jejich služeb. U složitějších nemovitostí (např. komerčních) může být vhodné zaplatit za nezávislý znalecký posudek.
Mohu si cenu určit sám, když znám svou lokalitu? I znalost lokality nestačí, pokud nemáte přístup k databázím skutečných prodejů (např. Katastr nemovitostí, ČSÚ, ČBA). Navíc lidský faktor – emoční vazba na byt – často vede k nadhodnocení.
Co když chci prodat rychle kvůli osobní situaci? I v tísni je lepší stanovit realistickou cenu mírně pod trhem než ji přehnaně nadhodnotit a pak postupně snižovat. Rychlý prodej za 95 % tržní ceny je často výhodnější než tříměsíční čekání za 100 %.