Nemovitosti s právními vadami – jako jsou věcná břemena, nesoulady v katastru nebo komplikované spoluvlastnické poměry – se často prodávají pod tržní cenou o 10–30 %. Pro zkušeného investora to může být výhodná příležitost, ale jen pokud umí rychle a levně odstranit právní překážky. Ne každý „levný“ byt je skutečně výhodný.
Kdy je právní vada výhodou – a kdy pastí?
Na první pohled se zdá, že nemovitost s právní vadou je automaticky špatnou volbou. V realitním světě to ale není tak jednoduché. Právní vada snižuje cenu, protože většina kupujících – zejména laici – se jí raději vyhne. Tím vzniká mezera mezi tržní hodnotou a skutečnou kupní cenou, kterou mohou využít ti, kdo znají systém.
Typické případy zahrnují:
- Věcná břemena (např. právo souseda převádět potrubí přes váš pozemek),
- Nesoulad mezi katastrem a skutečností (např. budova postavená mimo stavební povolení),
- Komplikované spoluvlastnické poměry, kde jeden z vlastníků blokuje prodej.
Podle analytických dat z platformy vb.cz i našich interních transakcí se tyto objekty prodávají o 10 % až 30 % pod tržní cenou. U bytu za 4 miliony Kč to znamená úsporu 400 tisíc až 1,2 milionu korun – částka, která může pokrýt i náklady na řešení vady a zároveň zajistit investiční marži.
Nicméně – a to je klíčové – úspěch závisí na rychlosti a ceně řešení. Pokud administrativní proces trvá roky nebo vyžaduje soudní spor, může se „levný“ nákup změnit v pasivní ztrátu. Jak ukazuje případ klientky Ekonomických staveb, která kvůli jednomu chybějícímu podpisu přišla o 800 tisíc korun, právní detaily mají reálnou váhu.
Co to znamená pro českého investora?
Český realitní trh je relativně transparentní, ale právní vady se stále vyskytují – zejména u starších nemovitostí, dědických případů nebo v regionech s nižší likviditou (např. Liberecký kraj, kde ceny bytů vzrostly o 291 %, ale právní komplikace zůstávají). Zatímco průměrný kupující hledá „čistý“ byt bez rizika, zkušený investor hledá rozdíl mezi vnímaným a skutečným rizikem.
Důležité je mít k dispozici právní tým specializovaný na nemovitosti a dobře propojené kontakty v katastru i stavebních úřadech. Bez nich se snaha o „odpracování“ rozdílu může obrátit proti vám.
Alternativou je investice do nemovitostních fondů, které tyto riziky diverzifikují a profesionalizují. Fondy jako Conseq Real Estate nebo CPI Property Group (která nedávno převzala fond Schönfeld – více zde) systematicky analyzují právní rizika a využívají ekonomii rozsahu. Pro menší investory může být tento přístup mnohem bezpečnější než samostatný nákup problematické nemovitosti – jak upozorňujeme v článku „Investiční byty už nejsou zlatá baňka“.
Webinář jako okno do praxe
Právě proto spolupracujeme s platformou vb.cz, která 10. června pořádá webinář s Janem Stejskalem z Nemovista.cz. Ten ukáže reálné případy – včetně jednoho neúspěšného dealu, kde výnos nepokryl ani hodnotu peněz v čase (tzv. time value of money). To je varování pro každého, kdo vidí v „levném“ bytě automatický zisk.
V současné době, kdy průměrná hypoteční sazba dosahuje 5,3 % (zdroj), je marginální chyba v kalkulaci osudová. Každá koruna navíc v nákladech může celý projekt znehodnotit.
Často kladené otázky
Můžu si koupit nemovitost s věcným břemenem a pak ho odstranit? Ano, ale pouze se souhlasem oprávněné osoby nebo soudním rozhodnutím. Odstranění může trvat měsíce až roky – a někdy je i nemožné. Klíčové je provést právní due diligence před koupí.
Je lepší investovat do fondu než do problematické nemovitosti? Pro většinu retailových investorů ano. Fondy mají profesionální týmy, které dokážou právní rizika efektivně řídit. Samostatný nákup má smysl jen při dostatečné odborné zkušenosti a kapitálové rezervě.