V roce 2026 už pronájem bytu není pasivní příjem – čím více nemovitostí vlastníte, tím větší je šance, že se z pronájmu stane podnikání s daňovými, administrativními i finančními důsledky. Pro české investory je klíčové systematické nastavení, správa rizik a rezerva na neočekávané náklady.
Kdy se z pronájmu stává podnikání?
Česká legislativa neuvádí jednoznačnou hranici (např. počet bytů), kdy se pronájem mění v podnikatelskou činnost. Místo toho Finanční správa posuzuje konkrétní okolnosti: frekvenci transakcí, úroveň služeb pro nájemníky, marketingovou aktivitu či výši tržeb. Pokud pronajímate více než jeden byt a jednáte systematicky, pravidelně a za účelem zisku, může vás úřad považovat za podnikatele – i bez živnostenského listu.
To má zásadní dopady: místo zdanění podle §9 zákona o daních z příjmů (15 % daň z čistého příjmu) můžete být povinni plnit daň z příjmů OSVČ, odvádět sociální a zdravotní pojištění a vést účetnictví. Podle analýz Cogniterra se v posledních dvou letech zdvojnásobil počet kontrol zaměřených na pronajímatele v Praze, Brně i Liberci – hlavně tam, kde se objevují inzeráty na Airbnb nebo profesionálně laděné nájemní nabídky.
Skrytá rizika, která sníží váš výnos
Největší náklady nepřicházejí z hypoték nebo daní, ale z neočekávaných událostí. Průměrná škoda na vybavení po ukončení nájmu dosahuje 15–30 tisíc Kč, podle interních dat realitních správců. Plíseň, škůdci nebo havárie vody mohou náklady rychle zvednout na 50–100 tisíc Kč, zejména pokud jde o opakující se problém s konstrukční příčinou.
Navíc: bez PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) hrozí pokuta až 100 tisíc Kč – a od roku 2023 je povinný i pro starší byty při novém nájmu. Nájemní smlouva navíc musí splňovat přísnější požadavky na základní vybavení a bezpečnost. Jak ukazujeme v článku [/blog/lezaky-na-reality-trhu-mene-ale-drahsi], i „levný“ byt může být nákladově neúnosný, pokud není správně technicky připraven.
Proč si investoři vyhledávají profesionální správu
Rostoucí složitost pronájmu vede k expanzi správcovských služeb. Cena se pohybuje mezi 5–15 % z měsíčního nájmu, případně formou garantovaného nájmu (např. 90 % tržní ceny bez ohledu na obsazenost). Pro mnoho investorů je hlavní výhodou úspora času a minimalizace právních rizik – například při předčasném ukončení nájmu, kde chybně formulovaná smlouva může vést ke soudním sporům (více zde).
Dobrá správa zahrnuje i preventivní údržbu: centrální vysavač, odolné povrchy, moderní elektroinstalace. Tyto prvky dlouhodobě snižují opotřebení a zvyšují atraktivitu nemovitosti – což se promítá do vyšší nájemní ceny i delší obsazenosti. V kontextu rostoucích cen bytů (+10,4 % v roce 2025, viz [/blog/byty-v-cr-podrazily-o-10-4]) je každý koruna z výnosu klíčová.
Finanční rezerva není volba – je to nutnost
Profesionální přístup znamená počítat s výpadky příjmů. Statistiky ukazují, že průměrný český pronajímatel čelí 1–2 měsícům prázdného bytu ročně. Doporučujeme proto vytvořit finanční polštář ve výši 3–6 měsíčních nájmů – nejen na neplacení nájemného, ale i na opravy, právní asistenci nebo krizové situace (např. požár, rozvod).
Zároveň nezapomínejte na kauci. Ta musí být úročena – a to sazbou vyšší než běžný spořicí účet. Jinak porušujete zákon a nájemník má nárok na rozdíl. Detaily o tom, jak správně nakládat s kaucemi, najdete v našich právních analýzách.
Často kladené otázky
Kdy přesně se z pronájmu stává podnikání? Není stanovena pevná hranice. Pokud pronajímáte více bytů, jednáte systematicky a za účelem zisku, může vás Finanční správa považovat za podnikatele – i bez živnostenského listu.
Musím mít PENB i pro starší byt? Ano. Od roku 2023 je PENB povinný pro všechny nové nájmy, včetně paneláků a družstevních bytů. Výjimky existují jen pro rodinné domy do 2 bytů nebo památkově chráněné objekty.
Stojí profesionální správa za to? U více než jednoho bytu ano. Ušetříte desítky hodin ročně, snížíte riziko škod a právních sporů a často dosáhnete vyššího čistého výnosu díky lepší obsazenosti a cenové optimalizaci.