Česká národní banka nově omezila hypoteční úvěry na investiční nemovitosti: maximální DTI 7× příjem, LTV 70 % a jasná definice „investičního bytu“. Pro české investory to znamená vyšší vstupní kapitál, nižší návratnost a těžší rozšiřování portfolia.
Nová pravidla hry na českém hypotečním trhu
V dubnu 2025 Česká národní banka (ČNB) zpřísnila doporučení pro poskytování hypoték na investiční nemovitosti. Ačkoliv se jedná formálně o doporučení, nikoli závaznou legislativu, v praxi jej české banky téměř bez výjimky respektují – jak potvrzují i naše zkušenosti z klientů požadujících refinancování nebo rozšíření portfolia.
Klíčové změny jsou tři:
- Maximální DTI (debt-to-income) je nyní 7× roční příjem,
- Maximální LTV (loan-to-value) kleslo na 70 %,
- Investiční nemovitostí se rozumí buď byt určený k pronájmu, nebo třetí a každá další nemovitost ve vlastnictví klienta.
Tyto limity mohou znít technicky, ale jejich dopad na reálné investiční rozhodování je zásadní. Především pro střední a pokročilé investory, kteří plánovali rozšiřovat své portfolio za pomoci bankovního financování.
Proč si ČNB dělá starosti s investičními hypotékami?
Regulátor reaguje na riziko systémové nestability. V letech 2019–2023 došlo k výraznému nárůstu cen nemovitostí – například ceny rodinných domů vzrostly o 131 % (zdroj) a byty podražily o 10,4 % (zdroj). Současně se zvýšilo zadlužení domácností. Pokud by došlo k prudkému poklesu cen nebo výraznému růstu neplacení hypoték, mohl by trh čelit vlně exekucí a bankovních ztrát.
Z pohledu regulátora je proto logické chránit finanční stabilitu. Z pohledu investora však tato opatření znamenají vyšší vstupní bariéru a nižší výnosy.
Co to znamená pro českého investora?
Představme si typického investora s ročním příjmem 1,2 milionu Kč. Dříve mohl získat hypotéku až na 9,6 milionu Kč (8× příjem). Nyní je limit 8,4 milionu Kč. Pokud už má dvě hypotéky v objemu 6 milionů Kč, zbývá mu pouze 2,4 milionu Kč na třetí nemovitost – a to ještě za předpokladu, že splňuje i ostatní podmínky.
Navíc kvůli LTV 70 % musí mít k dispozici 30 % vlastních prostředků. U bytu za 4 miliony Kč to znamená 1,2 milionu Kč hotovosti – částka, která pro mnoho investorů již není „malá“.
A co výnosy? Při průměrném nájemném 350 Kč/m²/měsíc v regionech mimo Prahu a cenách bytů kolem 70 000 Kč/m² dosahuje hrubý výnos cca 6 % ročně. Po odečtení daní, oprav, správy a rezerv klesne čistý výnos často pod 3–4 % – což v současné době není konkurenceschopné vůči alternativám jako jsou termínované vklady nebo akciové fondy (více o alternativách).
Pro ty, kdo mají volnou hotovost a hledají konzervativní zhodnocení, může být investice do bytu stále smysluplná – zejména pokud jde o dlouhodobé držení. Ale pro ty, kteří počítali s pákovým efektem hypotéky, se situace výrazně zkomplikovala.
Jak obejít omezení? Realita vs. teorie
Někteří investoři uvažují o převodu nemovitostí na rodinné příslušníky. V praxi to však banky efektivně blokují. Klíčové není vlastnictví v katastru, ale celkové zadlužení evidované v registrech. Pokud zůstane hypotéka na vašem jméně, započítá se do vaší bonity – i když byt patří vašemu dítěti.
Jediná funkční cesta – převod i samotného úvěru – vyžaduje nové schválení bankou a dostatečnou bonitu nového dlužníka. To v případě mladých nebo nízkopříjmových osob často selže.
Shrnutí: Investovat dále, ale chytřeji
Nová doporučení ČNB neznamenají konec investic do nemovitostí, ale konec snadného růstu portfolia. Budoucí úspěch bude záviset na kvalitě lokality, správném financování a dlouhodobé strategii – nikoli na krátkodobém pákovém efektu.
Pokud plánujete vstoupit do investičního pronájmu, doporučujeme pečlivě propočítat čistý výnos po všech nákladech a zvážit i alternativní formy financování, jako je kombinace hypotéky se stavebním spořením (detaily zde).
Často kladené otázky
Co přesně ČNB považuje za „investiční nemovitost“? Za investiční se považuje buď byt určený k pronájmu, nebo třetí a každá další nemovitost ve vlastnictví fyzické osoby – bez ohledu na to, zda je obydlená nebo ne.
Můžu si vzít hypotéku na druhý byt jako „bydlení“ a pak ho pronajmout? Technicky ano, ale banka může při kontrole (např. při refinancování) požadovat doložení skutečného užívání. Pokud zjistí, že byt slouží k pronájmu, může úvěr překlasifikovat a uplatnit přísnější podmínky.
Jak se změny projeví v cenách nemovitostí? Očekáváme mírný tlak na ceny investičních bytů, zejména v regionech s nízkým nájmem. Naopak v Praze a Brně, kde poptávka po nájmu přetrvává, může cena zůstat stabilní nebo dokonce růst – viz naše analýza jarního trhu.