Zatímco v Texasu může roční daň z jednoho investičního domu přesáhnout 250 000 Kč, stejně hodnotná nemovitost v Česku stojí majitele kolem 1 300 korun ročně. Pro Lukáše Pavla, českého manažera žijícího deset let v Austinu, je to jeden z důvodů, proč i za oceánem neustále investuje do českých nemovitostí – a nazývá Česko „daňovým rájem“ pro realitní investory.
Daně jako konkurenční výhoda
Rozdíl mezi americkým a českým systémem je dramatický. V Texasu, kde chybí daň z příjmu, se veřejné rozpočty financují především z daně z nemovitosti, která dosahuje 2–3 % ročně z oceněné hodnoty. U investičního domu zakoupeného za 4,5 milionu korun (cca 200 000 USD) to znamená roční daň kolem 12 300 dolarů – tedy přes čtvrt milionu korun. V Česku by za srovnatelnou nemovitost platil majitel zhruba 1 300 Kč ročně, což odpovídá sazbě kolem 0,03 %.
Ale nejen absolutní výše daně je klíčová. Český daňový systém umožňuje legálně snížit zdanění nájemních příjmů na nulu díky odpisům, úrokům z hypoték a dalším uznatelným nákladům. Tento přístup – kombinace nízké daňové zátěže a širokých možností optimalizace – činí z Česka atraktivní destinaci pro pasivní investory, zejména v porovnání s trhy, kde jsou daně z nemovitostí výrazně vyšší a flexibilita nižší.
Pro českého investora, který uvažuje o diverzifikaci portfolia, může být tato výhoda rozhodující. Zatímco v USA musí počítat s vysokými provozními náklady i při stagnaci cen, v Česku zůstává cash flow z pronájmu stabilní – a daňová efektivita ho posouvá výše. Podrobněji o tom, jak hypotéky a daně ovlivňují reálný výnos, jsme psali v článku Skutečný výnos z nemovitostí: Proč 2 % je často realita.
Investice na dálku: možné, ale vyžaduje systém
Lukáš Pavel spravuje své české portfolio – osm bytů v Trutnově, byt v Praze, rodinný dům a pozemek – z časového posunu sedmi hodin. Klíčem je pro něj dlouhodobá spolupráce s důvěryhodným makléřem, řemeslníky a právní formou plné moci. „Na správu mi průměrně stačí jedna hodina týdně,“ uvádí. Nájemní ceny drží záměrně o 10 % pod tržní úrovní, což mu zajišťuje dlouhodobou stabilitu nájemníků – nikdo z nich dosud neodešel.
Tento přístup ukazuje, že investice do nemovitostí nemusí být časově náročná ani pro expaty. Důležité je mít jasný proces a lokální partnery. V Česku navíc funguje relativně transparentní právní prostředí a nízká míra korupce, což snižuje transakční rizika – na rozdíl od mnoha jiných evropských zemí.
Americký trh: růst vs. náklady
Pavel nakonec investoval i do USA – po deseti letech budování kreditní historie, úspor a profesní kariéry. Vybral si Austin, technologické centrum, kde ceny nemovitostí za poslední dekádu vzrostly o 250 %. Hypotéka pro cizince bez green card je však omezena na investiční účely a úroková sazba dosahuje 7,99 % – výrazně více než v Česku, kde se hypotéky pohybují nad 5 %. Na druhou stranu nabízejí americké banky fixaci na celých 30 let, což je v Evropě vzácnost.
Přestože USA lákají růstem cen, jejich provozní náklady – včetně daní, pojištění a regulací – mohou snížit čistý výnos. Pro českého investora s kapitálem v korunách tak může být lokální trh efektivnější, zejména pokud hledá stabilní cash flow spíše než spekulativní zhodnocení.
V kontextu aktuálních sazeb ČNB a jejich dopadu na hypotéky doporučujeme sledovat i naše analýzy, například Sazby ČNB zůstávají na místě – co to znamená pro vaši hypotéku i investice. A pokud vás zajímá, jak se daňová optimalizace liší u darovaných nemovitostí, přečtěte si Darovaný dům a prodej: Kdy vás daň nezaskočí?.
Často kladené otázky
Je Česko opravdu daňovým rájem pro realitní investory? Relativně ano – zejména v porovnání s USA nebo západní Evropou. Nízká daň z nemovitosti, možnost snížit zdanění nájmu na nulu a stabilita právního prostředí činí z Česka atraktivní destinaci pro pasivní investory.
Můžu spravovat české nemovitosti zahraničí? Ano, pokud máte důvěryhodné partnery a vhodnou právní formu (např. plnou moc). Mnoho expatů tak činí úspěšně, zejména v menších městech s nižšími náklady na správu.
Stojí za to investovat i v USA? Záleží na vašem cíli. Pokud hledáte růstový potenciál v dynamické lokalitě jako Austin, může to dávat smysl – ale počítejte s výrazně vyššími provozními náklady a komplexnější daňovou správou.