Průměrná hypoteční sazba v srpnu 2024 vzrostla na 5,42 %, což je nejvyšší hodnota od léta 2022. Pro českého investora to znamená vyšší měsíční splátky, složitější schválení úvěru a potřebu přehodnotit kalkulace návratnosti.
Sazby rostou, ale vrchol už možná máme za sebou
Podle Swiss Life Hypoindexu, který sleduje průměrné nabídkové sazby hypoték při LTV 80 %, došlo v srpnu k pátému postupnému zdražení v řadě. Meziměsíční nárůst o 0,1 procentního bodu sice vypadá na papíře skromně, v praxi však znamená pro modelovou hypotéku ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let zvýšení měsíční splátky o více než 1 100 Kč – konkrétně na 21 327 Kč.
Tento trend není náhodný. Centrální banky po celém světě, včetně České národní banky, si ponechávají rezervu kvůli geopolitické nestabilitě a obavám z opětovného nárůstu inflace. I když aktuální inflační data ukazují pokles pod cílovou hladinu 2 %, trhy stále očekávají rizika, která by mohla tento klid narušit. Jak jsme již psali v analýze Inflace pod cílem, ale sazby zůstanou vysoké, i mírné inflační tlaky dnes stačí k tomu, aby centrální banky držely úrokové sazby vysoko.
Tom Kadeřábek ze společnosti Swiss Life Select upozorňuje, že „návrat levnějších hypoték bude pomalejší, než si mnozí na začátku roku představovali“. Zároveň však nepředpokládá další prudký růst – trhy už současná rizika do značné míry započítaly. Nejpravděpodobnější scénář tedy není další růst, ale stagnace kolem současné úrovně následovaná velmi pozvolným poklesem.
Banky už nekonkurují jen cenou – soutěží o klienta
Dnes už nestačí porovnávat pouze sazebníky. Konkurence mezi bankami se přesouvá od „nejlevnější sazby“ k individuálnímu nastavení podmínek. Dva klienti se stejnou výší hypotéky a splatností mohou od jedné banky dostat odlišné nabídky – a rozdíl může činit desítky tisíc korun za celou dobu splácení.
Klíčové faktory, které banky zohledňují:
- interní bonita klienta (nejen CIBI, ale i historie chování u dané banky),
- výše vlastních zdrojů (nižší LTV = lepší sazba),
- pravidelné příjmy na běžný účet,
- ochota sjednat pojištění schopnosti splácet,
- typ financované nemovitosti (energeticky úsporné domy mají v některých institucích výhody).
Pro investory to znamená, že strategie „vybrat si banku podle webového kalkulátoru“ už nestačí. Je nutné aktivně vyjednávat a optimalizovat celý balíček finančních produktů. V tomto kontextu je také důležité připomenout, že banky zlevňují pomaleji, než zdražují – jak jsme detailně rozebrali v článku Banky v Česku zaznamenaly rekordní zisky – co to znamená pro investory do nemovitostí?.
Co dál? Realistický pohled pro českého investora
Vysoké hypoteční sazby zvyšují náklady na financování, což snižuje čistý výnos z pronájmu. Pokud jste počítali s návratností 4–5 %, může vám reálný výnos klesnout blíže ke 2 %, jak ukazujeme v naší studii Skutečný výnos z nemovitostí: Proč 2 % je často realita. To neznamená, že investice do nemovitostí ztrácí smysl – ale vyžaduje přesnější kalkulace, delší horizont a často i jiný přístup (např. zaměření na komerční nemovitosti nebo rekreační byty, kde poptávka roste).
Zároveň je důležité nezapomínat, že cena nemovitostí v Česku v posledních měsících stagnuje nebo mírně klesá, což částečně kompenzuje růst sazeb. U novostaveb navíc pokračuje rekordní výstavba – jak dokumentujeme v článku Bytová výstavba letos překonala rekord z roku 2022 – což dává kupujícím větší vyjednávací prostor.
Často kladené otázky
Bude se hypotéka v Česku ještě zdražovat? Podle aktuálních indikátorů je pravděpodobnější stagnace než další růst. Výraznější zdražení by vyžadovalo buď eskalaci geopolitických krizí, nebo návrat silné inflace – obě situace nejsou v krátkodobém horizontu pravděpodobné.
Mám teď čekat s nákupem nemovitosti? Pokud jde o primární bydlení, čekání nemusí být výhodné – ceny nemovitostí se mohou stabilizovat dříve než sazby. U investičních nákupů je ale vhodné přepočítat návratnost s reálnou sazbou 5,4 % a vyšší. Některé lokality (např. studentské čtvrti v Praze nebo Brně) stále nabízejí atraktivní výnosy – viz Studenti platí za nájem více – a Praha je nejdražší.