Evropská ekonomika se blíží stagflaci – stagnaci růstu při současném růstu cen. Česko zatím roste o 2,1 %, ale kvůli úzké vazbě na Německo (růst jen 0,3 %) může brzy následovat. Pro investory do nemovitostí to znamená vyšší nejistotu, tlak na hypoteční sazby a potenciální korekci cen.
Stagflace není jen teoretický scénář – je u dveří
Termín „stagflace“ – kombinace stagnace hospodářského růstu a inflace – zní v ekonomických kruzích jako varování před bouří. A podle aktuálních dat z prvního čtvrtletí 2026 se Evropa skutečně dostává na její hranu. Zatímco americká ekonomika drží tempo, eurozóna dosáhla meziročního růstu pouze 0,1 %. Největší evropské ekonomiky – Německo (+0,3 %), Francie (+1,1 % meziročně, ale 0 % proti Q4 2025) a Itálie – se pohybují na samotné hranici recese.
Pro Česko to má zásadní dopad. Jsme nejvíce závislí na německém exportu, a historicky nás hospodářské vlny z Berlína doženou s prodlevou cca půl roku. Ministryně financí Alena Schillerová již upozorňuje, že scénář zastavení růstu je reálný – zejména pokud se prohloubí energetická krize spojená s konfliktem na Blízkém východě.
Jak stagflace ovlivňuje realitní trh?
V prostředí stagflace dochází ke ztrátě kupní síly domácností, zároveň však ceny stále rostou – zejména cenově citlivé položky jako energie, potraviny a bydlení. V Německu například inflace v dubnu dosáhla 2,9 %, což je nejvyšší hodnota od ledna 2024. Zároveň klesá počet pracujících – desátý měsíc v řadě – což signalizuje oslabení spotřeby a poptávky.
Pro české investory to znamená několik klíčových rizik:
- Vyšší hypoteční sazby: Úrokové sazby na německé desetileté dluhopisy („bunds“) dosáhly 3,07 %, což je nejvyšší hodnota od zavedení eura. Ještě v roce 2022 byly záporné. Tento trend se promítá i do českého trhu – viz naše analýzu Hypotéky v roce 2026: Geopolitika, inflace a nový normál pro české investory.
- Nižší likvidita: Když domácnosti bojují s inflací a stagnujícími příjmy, odkládají velké nákupy – včetně nemovitostí. To může vést ke zvýšené době prodeje a cenové korekci, zejména u luxusních segmentů.
- Změna preferencí: V dobách nejistoty roste poptávka po nájemním bydlení a krátkodobém pronájmu – jak ukazujeme v článku Nájemní bydlení a hotely vedou investice v roce 2026.
Co dělat jako investor?
V takovém prostředí je klíčové diverzifikovat, minimalizovat pákový efekt a zaměřit se na lokality s dlouhodobou stabilitou poptávky. Brno a Ostrava například v posledních letech předbíhají Prahu v růstu nájemného – detaily najdete v Nájemné v roce 2026: Brno a Ostrava předbíhají Prahu.
Důležité je také pečlivě vybírat fixaci hypotéky – v prostředí volatilních úrokových sazeb může být delší fixace (5–10 let) rozumným hedgingem, jak uvádíme v Jakou fixaci hypotéky zvolit v roce 2026?.
Konečně, neopomíjejte regulační rizika – například nové požadavky EU jako Renovační pas NZÚ nebo ETS2 mohou zvýšit provozní náklady starších budov. Více v Renovační pas NZÚ: Co znamená pro české majitele nemovitostí?
Často kladené otázky
Může stagflace způsobit pokles cen nemovitostí v Česku? Ano, ale spíše lokální a segmentový. V centrech velkých měst s vysokou poptávkou po nájmu se ceny udrží, zatímco periferní lokality a luxusní segmenty mohou čelit korekci. Klíčový bude vývoj úrokových sazeb a disponibilních příjmů domácností.
Je teď dobrý čas koupit nemovitost jako investici? Záleží na vašem horizontu a strategii. Krátkodobě může být trh volatilní, ale dlouhodobě zůstává nemovitost stabilním útočištěm hodnoty – zejména pokud generuje pravidelný cashflow z nájmu. Důraz kladejte na rentabilitu, nikoli na spekulativní růst ceny.