V prvním čtvrtletí 2026 vzrostla celková bytová výstavba v ČR o 17,3 % meziročně, ale Praha zaznamenala pokles o 49 %. Investoři a developři se zaměřují na kraje jako Jihomoravský nebo Královéhradecký, což brzdí tlak na ceny v metropoli, ale zvyšuje konkurenci i rizika v regionech.
Když hlavní město brzdí, regiony zrychlují
Český realitní trh prochází výraznou geografickou transformací. Zatímco v letech 2020–2024 byla Praha motorcem nové bytové výstavby, dnešní data ukazují opačný trend. Podle aktuálních statistik za první čtvrtletí 2026 se v České republice začalo stavět o 17,3 % více bytů než ve stejném období roku 2025. Tento růst však není rovnoměrný – je téměř výhradně dán výstavbou mimo hlavní město.
Praha, která tradičně absorbuje největší podíl poptávky po bytech, zaznamenala meziroční pokles výstavby o 49 %. Za posledních 12 měsíců se zde začalo stavět pouze necelých 6 000 bytů, oproti více než 9 000 v předchozím roce. Přestože je v metropoli stále nejvyšší deficit bydlení, absence nových projektů signalizuje, že developři buď čekají na lepší ekonomické podmínky, nebo se strategicky přesouvají jinam.
Regiony jako nové investiční epicentrum
Největší dynamiku výstavby projevují Jihomoravský a Královéhradecký kraj. Brno například vstoupilo do roku 2026 s silnou poptávkou po novostavbách – v prvním čtvrtletí se prodalo 377 nových bytů, což je více než v kterémkoli z posledních tří čtvrtletí (i když méně než rekordní začátek roku 2025). Zároveň průměrná nabídková cena novostaveb v Brně meziročně vzrostla o více než 14 % a poprvé v historii překročila hranici 80 000 Kč/m².
Tento trend má pro české investory dvě tváře. Na jedné straně otevírá příležitosti v městech s rostoucí ekonomikou, univerzitami a infrastrukturou. Na druhé straně se zvyšuje konkurence mezi developery, což může vést ke spekulativní přestavbě některých lokalit – zejména tam, kde chybí dlouhodobá analýza poptávky. Pro investora je proto klíčové rozlišovat mezi trvale prosperujícími regiony a těmi, kde růst výstavby je spíše krátkodobou reakcí na pražské zastavení.
Co to znamená pro ceny a hypotéky?
Pokud by výstavba zůstala koncentrovaná v regionech, tlak na cenový růst v Praze se nezmírní. To znamená, že i při mírnějším tempu růstu – řekněme 5–7 % ročně – budou ceny v metropoli nadále dosahovat nových maxim. Vzhledem k tomu, že průměrná hypoteční sazba v dubnu 2026 dosáhla 5,18 % (nárůst o 0,29 pp za měsíc), měsíční splátka zůstává hlavním faktorem rozhodování kupujících – jak jsme detailně analyzovali v článku Když splátka rozhoduje: Proč Češi kupují byty bez ohledu na cenu.
Zároveň se zhoršuje psychologická situace potenciálních majitelů. Celkem 44 % dospělých Čechů, kteří nemovitost nevlastní, si myslí, že si ji nikdy nebudou moci pořídit – oproti evropskému průměru 29 %. Tato „bytová rezignace“ může v budoucnu podpořit růst nájemního bydlení, což je jeden z klíčových trendů pro rok 2026, jak popisujeme v analýze Nájemní bydlení a hotely vedou investice v roce 2026.
Reforma vs. realita: Bude to stačit?
Státní úsilí o zrychlení výstavby – například prostřednictvím reformy stavebního zákona – je na dobré cestě, jak ukazujeme v článku /blog/reforma-stavebniho-zakona-investori. Nicméně efekt se projeví až s odstupem let. Mezitím se developři musí vyrovnávat s rostoucími cenami stavebních materiálů a omezeným přístupem k levným hypotékám. I když se v březnu 2026 otevřel prostor pro pokračování dopravních staveb díky schválenému státnímu rozpočtu, investiční náklady zůstávají vysoké.
Pro české investory to znamená jednoznačně: lokace je dnes důležitější než kdy dříve. Ne každý region s rychle rostoucí výstavbou nabízí dlouhodobou hodnotu. Klíčem je kombinovat makroekonomickou stabilitu, demografický růst a přístupnost trhu – a nepodléhat iluzi, že „kdekoli mimo Prahu“ je automaticky dobrá volba.
Často kladené otázky
Proč se výstavba snižuje v Praze, přestože je tam největší poptávka? Hlavní důvody jsou vysoké pozemkové ceny, regulační bariéry a nejistota ohledně návratnosti investic v kontextu drahých hypoték. Mnozí developři raději čekají na stabilnější podmínky nebo se přesouvají do měst s nižší konkurencí a rychlejšími stavebními řízeními.
Je investice do regionálních bytů v roce 2026 bezpečná? Záleží na konkrétní lokalitě. Města jako Brno, Plzeň nebo Liberec mají silný ekonomický základ a dlouhodobou poptávku. Naopak menší města bez univerzit nebo průmyslových center mohou čelit přestavbě a následné stagnaci cen.
Ovlivní tento trend i hypoteční sazby? Přímo ne – sazby určuje ČNB a globální inflační tlaky. Nepřímo ano: pokud regionální výstavba zvýší nabídku bytů v klíčových městech, může to mírně zpomalit růst cen a tím i inflační tlak na bydlení, což by mohlo ovlivnit budoucí rozhodování centrální banky – viz detailní analýza v článku ČNB drží sazby – co to znamená pro hypotéky a investory?