Po 11 letech povolovacího procesu zahajuje UDI Group výstavbu čtvrtě SIDE Smíchov Living s 1200 byty a investicí 6 miliard Kč. Projekt reprezentuje návrat velkých developerů do Prahy i strukturální posun směrem k investičním bytům v brownfiledech – příležitost pro české investory hledající stabilní nájemní výnos.
Smíchov jako laboratoř nového pražského bydlení
Praha se opět stává dějištěm transformace průmyslových ploch na moderní městské čtvrti. Na Smíchově, konkrétně mezi Strakonickou a Nádražní ulicí, začne developerská skupina UDI Group stavět projekt SIDE Smíchov Living – komplex s 1200 byty, obchody, službami a veřejnou zelení. Celková investice dosahuje 6 miliard korun, což řadí projekt mezi největší realitní akce v Praze poslední dekády.
Co je ale opravdu pozoruhodné, není jen rozsah, ale doba přípravy: povolení trvalo 11 let. Tento údaj je klíčový pro pochopení současné reality českého stavebního trhu. Jak ukazujeme v analýze Reforma stavebního zákona: Konec schvalovací paralýzy pro české investory?, průměrná doba získání stavebního povolení v ČR činí 5–7 let, přičemž u komplexních brownfieldů to může být i více. UDI tedy projektovalo v podmínkách extrémní administrativní zátěže – a přesto vydrželo.
Proč právě Smíchov? A proč teď?
Smíchov patří k tzv. velkým rozvojovým územím hlavního města – spolu s Bubny-Zátory nebo Žižkovským nákladovým nádražím. Tyto lokality mají jednu věc společnou: nabízejí velké plochy v centru metropole, které jsou ideální pro masivní bytové projekty. Zatímco nová výstavba v historickém jádru Prahy je téměř nemožná, brownfieldy jsou poslední rezervou pro developerskou aktivitu.
Navíc cena za metr čtvereční v těchto lokalitách stále zaostává za cenami v plně urbanizovaných částech – což vytváří prostor pro hodnotový růst. Podle našich dat z článku Ceny bytů v Česku: Strukturální změny a dlouhodobý růst se ceny v pražských brownfiledech za posledních 5 let zvýšily o 42 %, zatímco v centru pouze o 18 %.
Projekt SIDE Smíchov Living je navíc zaměřen převážně na menší a střední byty, které UDI označuje jako vhodné jak pro trvalé bydlení, tak pro investiční nákup. To odpovídá aktuálnímu trendu: čím menší byt, tím vyšší nájemní výnosnost. V Praze 5 (kam Smíchov patří) dosahuje průměrný nájem za 1+kk 19 500 Kč/měsíc, při průměrné ceně 6,2 milionu Kč – což dává brutto výnosnost kolem 3,8 %, což je vysoko v porovnání s jinými evropskými metropolemi.
Co to znamená pro českého investora?
Pro investory je tento projekt signálem dvou věcí:
- Velkí developeři se vrací do Prahy, i přes vysoké náklady a regulační bariéry. UDI Group, která v poslední dekádě preferovala zahraniční trhy (Polsko, Srbsko, Střední Amerika), nyní vsází na domácí trh – což svědčí o jeho dlouhodobé atraktivitě.
- Brownfieldy jsou novým „blue chip“ segmentem. Pokud chcete investovat do nemovitosti s potenciálem zhodnocení, lokalita jako Smíchov nabízí kombinaci centrální polohy, infrastruktury a relativně nižší vstupní ceny.
Zároveň si však musíme uvědomit, že hypotéky jsou drahé – aktuální sazby nad 5 % (viz Hypotéky nad 5 %: Trh se stabilizuje v drahém režimu) zvyšují náklady na financování. To však paradoxně prospívá cash investorům, kteří mohou nakupovat bez páky a čerpat z rostoucích nájmů.
Architektonicky je projekt navržen jako „město ve městě“, což odpovídá požadavkům moderního bydlení: místo izolovaných paneláků vzniká integrovaná čtvrť s pracovními, obchodními i rekreačními funkcemi. Studio CMC Architects, které stojí za Nuselským pivovarem či Rustonkou, opět dokazuje, že kvalitní urbanismus je klíčem k trvalé hodnotě nemovitosti.
Často kladené otázky
Je SIDE Smíchov Living vhodný pro pasivní investory? Ano – projekt je explicitně navržen také pro investiční nákup. Menší byty (1+kk, 2+kk) mají v této lokalitě vysokou poptávku po krátkodobém i dlouhodobém pronájmu, zejména díky blízkosti centra a dopravní dostupnosti.
Jak se 11 let dlouhý povolovací proces odráží v ceně bytů? Dlouhá příprava zvyšuje celkové náklady developerů, což se promítne do prodejních cen. Nicméně vzhledem k tomu, že jde o brownfield v centru Prahy, je cenový růst v horizontu 5–10 let pravděpodobný – náklady na získání povolení jsou tedy „zaplatíny dopředu“.
Má smysl investovat do bytů v době drahých hypoték? Pokud máte vlastní kapitál nebo přístup k levnému financování (např. přes penzijní fondy – viz Penzijní spoření a nemovitosti), ano. Drahé hypotéky eliminují spekulativní poptávku, což stabilizuje trh a snižuje riziko bubliny.