Ceny stavebních dodávek vzrostly za poslední dva roky o 27 %, což v kombinaci se sazbami nad 5 % ohrožuje ekonomiku nových developerských projektů. Pokud se situace nezklidní, hrozí další pokles nabídky bytů a zhoršení dostupnosti bydlení – zejména pro české rodiny i investory.
Stavebnictví v tlaku: když materiál i úvěry zdražují najednou
Český realitní trh čelí jednomu z největších strukturálních rizik poslední dekády: dlouhodobému růstu stavebních nákladů v kombinaci s dražším financováním. Za poslední dva roky se ceny stavebních dodávek zvýšily o 27 % – úroveň, která už dnes zásadně komplikuje realizaci nových rezidenčních projektů. A není to jen o geopolitice nebo cenách energií. Jde o systémový problém, který přímo dopadá na schopnost českých developerů dodávat dostupné byty.
Největší rezidenční stavitel Central Group již v reakci na tento trend odložil spuštění všech nových projektů minimálně o rok. „Jakmile ceny stavebních dodávek klesnou alespoň o 10 %, jsme připraveni okamžitě zahájit výstavbu dalších 2 000 nových bytů,“ říká Michaela Váňová, výkonná ředitelka společnosti. Tento krok je signálem: i největší hráči na trhu už nedokáží absorbovat současné náklady bez přenesení zátěže na konečného kupujícího.
Hypotéky znovu nad 5 % – investiční modely se mění
K růstu nákladů na výstavbu se přidává i zdražování kapitálu. Hypoteční sazby, které se počátkem roku 2026 pohybovaly blízko historických minim, opět překročily hranici 5 % ročně – nejvyšší úroveň od konce roku 2024. To nejen zvyšuje měsíční splátky pro běžné domácnosti, ale také komplikuje návratnost investičních nemovitostí.
Pro české investory to znamená, že model „koupit novostavbu a pronajmout“ už není automaticky výdělečný. Jak ukazujeme v analýze Pronájem jako podnikání: Rizika a příležitosti pro investory v roce 2026, návratnost nyní vyžaduje vyšší nájemní příjem nebo delší horizont držby – a to v době, kdy regulace nájmů a inflace konzumují volný cash flow.
Bez rychlého odblokování výstavby se situace nezlepší
Ministr průmyslu Karel Havlíček upozorňuje, že geopolitické riziko na Blízkém východě může dále tlačit ceny energií – a tedy i stavební náklady – nahoru. Ale řešení nelze hledat jen v cenách surovin. Klíčové je odstranění administrativních bariér.
Vládní zmocněnkyně pro stavební zákon Hana Landová zdůrazňuje, že novelizovaný stavební zákon má potenciál zvýšit úspěšnost prvního projití stavebním řízením z 20 % na až 75 %. To by mohlo výrazně urychlit spuštění nových projektů – například v Praze, kde nový územní plán podle Institutu plánování a rozvoje (IPR) umožní výstavbu až 350 000 nových bytů.
Nicméně bez skutečné digitalizace, zpružnění územního plánování a snížení přeregulace zůstane tato kapacita jen teoretickou. A právě to je pro české investory klíčové: dostupnost bydlení = stabilita trhu = předvídatelná návratnost.
Jak jsme již psali v článku Bydlení žene inflaci: Co to znamená pro české investory?, trvalý nedostatek nabídky bytů vede k růstu cen i nájmů – což sice může krátkodobě prospět majitelům, ale dlouhodobě destabilizuje celý trh. A v extrémním scénáři, podobném letům 2022–2023, kdy se výstavba výrazně zpomalila, by mohlo dojít k dalšímu propadu transakcí a ochlazení investorů.
Často kladené otázky
Bude se cena novostaveb v ČR i nadále zvyšovat? Ano – pokud se stavební náklady nevrátí aspoň částečně zpět. Developerům nezbývá než přenést náklady na kupující, nebo projekt odložit. Oba scénáře vedou ke snížení nabídky a tlaku na ceny.
Má smysl investovat do novostaveb v této fázi cyklu? Záleží na lokalitě a modelu financování. V regionech s vysokou poptávkou (např. Brno, jak ukazujeme v Brno předstihuje Prahu) může být nákup stále výhodný, ale je nutné počítat s vyššími vstupními náklady a delším obdobím návratnosti.