Jádrová inflace v březnu dosáhla 2,9 %, přičemž klíčovým tahounem bylo imputované nájemné (+5,4 % meziročně) a stále vysoký růst cen nemovitostí. I přes ochlazení hypotečního trhu zůstává realitní sektor hlavním zdrojem cenových tlaků – a pro investory i příležitostí.
Bydlení jako motor inflace: nejen o energii
V březnu 2026 se meziroční inflace v ČR zrychlila na 1,9 %, což sice ještě nepřekračuje dvouprocentní cíl ČNB, ale skrývá důležitý signál: jádrová inflace roste. Ta, která vylučuje volatilní položky jako potraviny, pohonné hmoty a regulované ceny, dosáhla 2,9 % – o 0,2 % více než v únoru. A právě v tomto jádru hraje klíčovou roli bydlení, které tvoří zhruba 15 % spotřebitelského koše.
Konkrétně jde o imputované nájemné, statistickou položku odhadující „náklady“ vlastníků na bydlení ve vlastním. V březnu vzrostlo meziročně o 5,4 % – což přímo odráží trvalý růst cen nemovitostí. I když se tempo zpomalilo oproti loňskému průměrnému nárůstu 10,4 %, podle analytiků Komerční banky bude letos růst stále „svižný“.
To má pro české investory jasnou implikaci: nemovitosti stále udržují svou hodnotu – a v některých lokacích ji dokonce aktivně zvyšují. Jak ukazujeme v analýze Brno předstihuje Prahu, regionální rozdíly jsou stále výraznější a nabízejí cílené příležitosti.
Stavebnictví pod tlakem: Dražší materiály = dražší byty
Zatímco cena energie ovlivnila především dopravu a průmysl, stavební sektor reaguje s prodlevou. Ceny stavebních materiálů loni meziročně rostly pomalu – průměrně pod 1 % – ale trend se obrací. V únoru 2026 už jejich meziroční růst dosáhl 1,9 %, a pokud se geopolitické napětí v Hormuzském průlivu prodlouží, lze očekávat další zdražování.
Stavebnictví je totiž energeticky náročné: cement, ocel, izolace – vše závisí na cenách plynu a elektřiny. A ty se po letech relativní stability opět zvyšují. To znamená, že nové byty budou dražší, což dále posiluje cenový tlak na existující bytový fond.
Pro investory to může být paradoxně pozitivní signál: pokud je nová výstavba limitovaná cenami, poptávka se přesouvá do sekundárního fondu. Starší byty, zejména v centru měst nebo dobře dopravně dostupných lokalitách, tak získávají novou investiční atraktivitu – jak detailně rozebíráme v článku Starší byty v ČR zdražují dál.
Hypotéky a regulace: Brzda, ne zastavení
Je pravda, že hypoteční trh ochlazuje. Vyšší úrokové sazby a restriktivní doporučení ČNB pro investiční hypotéky (detaily zde) snižují počet kupujících. Ale strukturální problém zůstává: poptávka převyšuje nabídku. A to nejen kvůli demografii, ale i kvůli nedostatku dostupného bydlení – jak dokumentujeme v analýze Kde je v Česku dnes skutečně dostupné bydlení?
Proto i přes vyšší náklady na financování ceny nemovitostí neklesají. Naopak – v některých segmentech (např. prémiové rekonstrukce jako Palác Bellevue nebo revitalizace jako Žižkovská ústředna) rostou nadprůměrně.
Co dál? Strategie pro investora
Pokud jste investor, neměli byste se nechat zastrašit vyšší inflací ani úrokovými sazbami. Naopak – inflace často podporuje reálné aktiva, jako jsou nemovitosti. Klíčem je cílený výběr lokality, typu nemovitosti a modelu financování.
Překlenovací úvěry, kombinace stavebního spoření a hypotéky, nebo nákup do pronájmu jako podnikání – všechny tyto nástroje mají své místo v portfoliu sofistikovaného investora. Podrobněji se věnujeme strategiím v článku Pronájem jako podnikání: Rizika a příležitosti pro investory v roce 2026.
Často kladené otázky
Jak ovlivňuje imputované nájemné mou investici do nemovitostí? Imputované nájemné není přímým nákladem, ale statistickým ukazatelem, který odráží tržní hodnotu bydlení. Jeho růst signalizuje, že ceny nemovitostí rostou, což zvyšuje váš kapitálový zisk – i bez prodeje.
Má smysl investovat do starších bytů, když jsou dražší materiály? Ano – právě proto. Pokud je nová výstavba limitovaná cenami, sekundární fond získává větší atraktivitu. Starší byty v dobrých lokalitách mohou být levnější na nákup a po rekonstrukci zajistit vysoký nájemní výnos.