Střední cena starších bytů v Brně vzrostla v roce 2025 o 13 % na 117 tisíc Kč/m², což je rychlejší nárůst než v Praze (+11,5 %). Počet prodaných bytů dosáhl 2 876 kusů – nejvyššího počtu za posledních šest let. Pro české investory to znamená nové příležitosti i rizika v regionech mimo metropoli.
Brno jako nový investiční epicentrum českého realitního trhu
V roce 2025 se Brno stalo překvapivým lídrem mezi českými městy, pokud jde o dynamiku realitního trhu. Zatímco pozornost médií i investorů tradičně směřuje do Prahy, brněnský trh si vybudoval silnou reputaci díky rychlému cenovému růstu a nečekaně vysoké aktivitě kupujících. Podle analýzy společnosti MAXIMA REALITY, založené na datech katastru nemovitostí, dosáhla mediánová cena starších bytů v Brně na konci roku 117 tisíc korun za metr čtvereční – meziroční nárůst 13 %.
Pro srovnání: v Praze cena vzrostla „pouze“ o 11,5 % na 143 tisíc Kč/m². Rozdíl mezi oběma metropolemi se tak zúžil na necelých 26 tisíc korun za m², což je historicky nejnižší mezera od doby, kdy jsme začali systematicky sledovat data. V absolutní hodnotě se průměrný starší byt v Brně prodával za 6,3 milionu korun, což je o půl milionu více než v roce 2024.
Tento trend není jen statistickou anomálií – reflektuje hluboké změny v preferencích českých kupujících. Mladí profesionálové, rodiny i investoři hledají kvalitní bydlení mimo centrum, ale stále v rámci velkoměsta s vysokou životní úrovní, vzdělanostní základnou a silným pracovním trhem. Brno tyto podmínky plní – a navíc nabízí relativně lepší poměr ceny a hodnoty než Praha.
Rekordní objem prodejů: Proč lidé nakupují právě teď?
Nejenže byty v Brně zdražují, ale prodávají se i rychleji než kdy jindy. V roce 2025 se prodalo 2 876 starších bytů, což je o 20 % více než v roce 2024 a nejvyšší počet za posledních šest let – dokonce více než během silného roku 2021, kdy trh ještě těžil z nulových úrokových sazeb a optimismu před pandemií.
Tento nárůst koresponduje s celostátním trendem – v ČR celkově vzrostl objem prodejů starších bytů o 16 % meziročně. Co však Brno odlišuje, je kombinace cenového růstu a vysoké likvidity. To je pro investory klíčové: nemovitost, která se rychle prodává i přes zdražení, má nižší riziko ilikvidity a vyšší potenciál pro dlouhodobý kapitálový růst.
Přesto je třeba být opatrný. Jak upozorňujeme v článku Starší byty v ČR zdražují dál – investiční příležitost nebo past?, dlouhodobý cenový růst převyšující růst mezd může vést k lokálnímu přehřátí trhu. Obchodní ředitel MAXIMA REALITY Jakub Šolar proto očekává, že tempo růstu v roce 2026 zpomalí, zejména pokud hypotéky zůstanou nad hranicí 5 % (více o dopadech vysokých sazeb).
Lokální rozdíly: Ne každé Brno je stejné
Brno není monolit. Cenové rozdíly mezi jednotlivými čtvrtěmi jsou dramatické. Zatímco v lokalitách jako Starý Lískovec, Bohunice nebo Židenice se cena pohybuje kolem 105 tisíc Kč/m², v atraktivních oblastech jako Trnitá, Ponava nebo Horní Heršpice přesahuje 120 tisíc Kč/m². Rozdíl v celkové ceně bytu tak může činit až 2 miliony korun – což odpovídá rozdílu mezi průměrným bytem v menším krajském městě a luxusním interiérem v centru.
Tento fenomén potvrzuje, že lokace stále zůstává královnou realitního trhu. Investoři by měli zaměřit pozornost na čtvrti s silnou dopravní dostupností, blízkostí univerzit nebo technologických center (např. CEITEC, VUT) a nadstandardní občanskou vybaveností. Tyto faktory budou i nadále táhnout poptávku – a tedy i ceny – nahoru.
Zajímavé je, že podobný trend vidíme i v jiných univerzitních městech, jak ukazujeme v analýze Kde je v Česku dnes skutečně dostupné bydlení?. Brno však v této skupině vyniká svou ekonomickou diverzifikací a nízkou nezaměstnaností – faktory, které stabilizují poptávku i v době makroekonomické nejistoty.
Často kladené otázky
Je Brno lepší investice než Praha v roce 2026? Záleží na vašem investičním horizontu a strategii. Brno nabízí vyšší potenciální zhodnocení v krátkém a středním horizontu díky rychlejšímu cenovému růstu a nižší vstupní ceně. Praha zůstává bezpečnější volbou pro dlouhodobé uchování hodnoty, ale s nižším ROI.
Můžu si dnes ještě vzít hypotéku na investiční byt v Brně? Ano, ale podmínky jsou přísnější. ČNB zavedla vyšší požadavky na LTV a DSTI pro „investiční nemovitosti“, což zvyšuje vstupní bariéru. Detailní rozbor najdete v článku ČNB zvyšuje bariéry pro hypotéky na investiční byty – co to znamená pro vás?