V dubnu vzrostla výroba ve stavebnictví meziročně o 7,7 %, hlavně díky bytové výstavbě. Nicméně 5 100 nově zahájených bytů – převážně v Praze a Brně – nestačí pokrýt poptávku, zatímco drahá energie a materiály brzdí rozvoj dostupného bydlení.
Stavebnictví jede – ale ne pro každého
České stavebnictví ukazuje známky života. Podle údajů ČSÚ se v dubnu meziročně zvýšila výroba ve stavebnictví o 7,7 %, od začátku roku pak o přesně 5 %. Tento růst je především zásluhou pozemního stavitelství, které tlačí dopředu právě bytová výstavba. Naopak inženýrské stavitelství stagnuje – nicméně vzhledem k vysokému srovnávacímu základu z loňského roku jde spíše o udržení tempa než o pokles.
Klíčovým impulsem v dubnu bylo zahájení výstavby 5 100 nových bytů – číslo, které výrazně přesahuje běžné měsíční průměry posledních let. Tento skok však neodráží trvalý trend, nýbrž spuštění velkých developerských projektů současně v několika lokalitách. Odborníci proto očekávají, že v následujících měsících se počty vrátí k průměru.
Praha vs. Brno: Kde opravdu roste nabídka?
Z hlediska regionálního rozdílu je situace překvapivá. Téměř 50 % meziročního růstu výstavby bytů (celkem +89 %) připadá na Prahu, která tak dohání výpadek ze začátku roku. Přestože hlavní město v dubnu „vybojovalo“ silný výsledek, za první čtyři měsíce letoška se zde zahájilo o 5 % méně bytů než v roce 2023.
Naopak Jihomoravský kraj – zejména Brno – prožívá skutečný boom: výstavba bytů se tam téměř zdvojnásobila. To odpovídá dlouhodobému trendu, kdy regiony mimo Prahu lákají developery nižšími cenami pozemků, flexibilnějšími územními plány a menší regulační zátěží. Pro české investory to znamená jednoznačnou příležitost – jak ukazujeme v analýze „Menší byty, větší poptávka: Jak BTR segment přepisuje pravidla nájemního bydlení“.
Cena růstu: Drahá energie, dražší hypotéky
I když se stavebnictví daří, reálná dostupnost bydlení se nezlepšuje. Důvod? Ceny stavebních materiálů zůstávají na historicky vysoké úrovni, stejně jako náklady na energie. Navíc se dramaticky prodražilo financování: průměrné hypoteční úrokové sazby přesahují 5,5 %, což efektivně zvyšuje celkovou cenu bytu o desítky procent v porovnání s obdobím před inflační krizí.
Jak detailně popisujeme v článku „Hypotéky nad 5 %: Iluze levných úvěrů je pryč“, i zkušení investoři musí dnes přehodnocovat své modely návratnosti. Kombinace drahé výstavby a drahého kapitálu vede k odkladům menších projektů, což paradoxně omezí nabídku na trhu, kde je poptávka stále vysoká – zejména po menších bytech a mikrobytech.
Bydlení se zužuje – a zákon to umožňuje
Zásadní proměna českého bytového fondu spočívá i v fyzické redukci prostoru. Nové vyhlášky ke stavebnímu zákonu a místní stavební předpisy umožňují stavět menší byty s nižšími světlými výškami. V praxi to znamená, že developer může na stejném pozemku postavit více jednotek – což zvyšuje rentabilitu, ale snižuje komfort a dlouhodobou hodnotu nemovitosti.
Pro investora je proto klíčové nejen sledovat lokaci a cenu za m², ale i technické parametry a právní rámec dané stavby. Jak upozorňujeme v analýze „Právní vady v nemovitostech: Riziko nebo příležitost pro české investory?“, i zdánlivě výhodná investice může skrývat pasti, pokud není řádně prověřena.
Co to znamená pro českého investora?
Stavebnictví roste, ale růst ≠ dostupnost. Pokud hledáte investiční příležitost, zaměřte se na regiony mimo Prahu s dynamickou výstavbou (např. Brno, Liberec, Olomouc) a na segmenty s dlouhodobou poptávkou – jako jsou BTR (Build-to-Rent) projekty nebo mikrobyty. Zároveň buďte připraveni na vyšší vstupní náklady a delší návratnost.
A především: nečekejte, že stát vyřeší problém dostupnosti bydlení. Regulační opatření a dotace (např. Nová zelená úsporám) pomáhají jen okrajově – trh řídí ekonomika, ne politika.
Často kladené otázky
Je nyní dobrá doba na investici do novostavby? Ano – ale pouze v dobře analyzovaných lokalitách s reálnou poptávkou po nájmu. Vysoce rizikové jsou projekty v periferních oblastech nebo s nejasným právním statusem.
Proč se staví menší byty? Z důvodu zvýšení rentability: menší jednotky = více bytů na jeden pozemek = vyšší zisk pro developera. Zároveň nové normy umožňují snížit minimální standardy bydlení.
Ovlivní růst stavebnictví ceny starších bytů? Spíše ano – pokud novostavby budou dražší kvůli nákladům na výstavbu, poptávka se částečně přesune do sekundárního fondu, což může stabilizovat nebo mírně zvednout ceny starších nemovitostí.