Středočeský kraj v roce 2025 dokončil 6 348 bytů – více než Praha (5 303) – a stává se hlavním tahounem českého realitního trhu. Díky cenám 70–125 tisíc Kč/m² oproti pražským 178 tisícům a lepší dostupnosti nabízí investiční i bytovou alternativu pro rodiny i kapitálové investory.
Proč Střední Čechy teď vedou?
Praha dlouhodobě dominuje českému realitnímu trhu, ale její tempo začíná zpomalovat. V roce 2025 bylo ve Středočeském kraji dokončeno 6 348 bytů, zatímco v hlavním městě jen 5 303 – přestože Praha zahájila výstavbu více jednotek (7 380 vs. 5 572). Tento rozdíl odhaluje klíčový trend: rychlejší realizace menších projektů ve Středních Čechách versus komplexní, náročné developerské komplexy v centru metropole.
Pro českého investora to znamená jednoznačnou příležitost. Zatímco cena novostavby v Praze přesahuje 178 000 Kč za m², ve Středočeském kraji se pohybuje mezi 70 000 a 125 000 Kč/m² – což při standardním bytě 80 m² znamená úsporu 4,2 až 8,6 milionu korun. A přestože je investor mimo centrum, dopravní dostupnost do Prahy je dnes lepší než kdy dříve – zejména díky modernizaci železnice a plánovaným rychlodráhám.
Lokality s největším potenciálem
Nejvyšší zájem mají lokality 45–60 minut od centra Prahy: Beroun, Kladno, Říčany, Jesenice, Brandýs nad Labem, Úvaly a Milovice. Tyto oblasti kombinují cenovou dostupnost, blízkost pracovních příležitostí a dlouhodobý růst hodnoty nemovitostí.
Zvláště Kladno má ambici stát se dalším „Zličínem“ – tentokrát na severozápadě metropole. Připravovaná rychlodráha do Prahy má cestovní dobu zkrátit na necelých 20 minut, což dramaticky zvýší atraktivitu celého regionu. Podobný efekt jsme viděli u projektu Ekospol v Zličíně, kde infrastruktura předstihla výstavbu a posléze přilákala desítky tisíc obyvatel.
Co to znamená pro hypotéky a investice?
I přes nárůst sazeb – v červnu 2026 šest bank zvýšilo úrokové sazby a hypotéky pod 5 % jsou prakticky minulostí – zůstávají Střední Čechy relativně levnějším cílem pro financování. Nižší pořizovací cena snižuje jak vstupní kapitál, tak měsíční splátku. Pro investora to znamená vyšší cash flow a lepší návratnost.
Navíc, zatímco v Praze se byty často kupují jako kapitálová investice, ve Středních Čechách dominuje reálná poptávka po bydlení – což stabilizuje nájemní trh a minimalizuje riziko prázdného bytu. To je klíčové v době, kdy se investiční hypotéky stávají dražšími a riskantnějšími.
Budoucnost určí legislativa
Od 1. ledna 2027 vstoupí v platnost novela stavebního zákona – jedna z největších reforem státních agend za poslední dekádu. Pokud se podaří skutečně zkrátit povolovací procesy, mohou být právě Střední Čechy hlavním beneficiářem. Místní samosprávy jsou často flexibilnější než pražské magistráty a rychleji schvalují projekty, které vyhovují potřebám občanů i developerů.
Detailní dopad novely analyzujeme v článku „Novela stavebního zákona: Co čeká české investory?“. Prozatím však platí: kdo chce vstoupit do trhu s perspektivou růstu, musí se dívat za hranice Prahy.
Často kladené otázky
Je investice do Středních Čech bezpečnější než do Prahy? Bezpečnost závisí spíše na typu nemovitosti a cílové skupině nájemců než na lokalitě samotné. Nicméně Střední Čechy nabízejí nižší vstupní cenu, vyšší výnosnost a menší kolísání cen, což je pro konzervativní investory výhodné.
Jak se liší nájemní výnosy mezi Prahou a Středními Čechy? V Praze dosahují hrubé nájemní výnosy kolem 3,5–4,2 %, ve Středních Čechách 4,5–5,5 %. Rozdíl vzniká díky nižším pořizovacím nákladům při podobných nájmech – např. 2+1 v Kladně se pronajímá za 18–22 tisíc Kč, což odpovídá pražskému standardu.