Průměrné nájemné v ČR za tři roky (2023–2026) stouplo o 21,3 % na 324 Kč/m², přičemž doba pronájmu klesla na 38 dní. Trh je dražší i likvidnější – a pro investory to znamená stabilní poptávku i vysoký tlak na ceny.
Nájemní trh není jen dražší – je rychlejší a živější
Český nájemní trh prochází transformací, která už dávno přesahuje obraz „přechodného bydlení“. Data z projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že průměrné nájemné v květnu 2026 dosáhlo 324 Kč/m², což je o 21,3 % více než v květnu 2023, kdy činilo 267 Kč/m². Meziroční růst pak činil 6,2 % (z 305 na 324 Kč/m²).
Zajímavější než samotný cenový růst je ale dynamika trhu: počet nabídek meziročně vzrostl o 16,5 % (z 27 782 na 32 379 bytů), zatímco průměrná doba, za kterou se byt pronajme, se zkrátila ze 49 na 38 dní. To je klíčový signál – trh není jen dražší, ale také efektivnější a likvidnější. Jak říká Monika Lukášová z Realiťáka roku: „Poptávka zůstává silná i přes vyšší ceny.“
Praha dál táhne, ale Střední Čechy jsou novým motorem
Nejdražší nájemní trh stále patří Praze – 454 Kč/m² v květnu 2026, což je meziroční růst o 5,8 % a trojletý skok o 22,4 %. Nicméně právě Středočeský kraj si zaslouží pozornost investorů. S průměrným nájemným 325 Kč/m² (téměř na úrovni celorepublikového průměru) a rekordní dobou pronájmu 31 dní se stal nejrychleji se pohybujícím trhem v republice.
Tento trend potvrzuje naše analýzu z článku Střední Čechy předbíhají Prahu: Nový epicentrum realitního růstu. Investoři, kteří hledají výnos bez pražských cen, mají v okolí metropole stále prostor pro dlouhodobé zhodnocení.
Regionální rozdíly: Nejnižší ceny, nejvyšší růst
Na druhém konci spektra najdeme Karlovarský kraj (212 Kč/m²) a Ústecký kraj (215 Kč/m²), kde jsou nájemné nejnižší. Ale pozor – nízká cena neznamená slabý trh. Moravskoslezský kraj zaznamenal za poslední tři roky nejvyšší růst nájemného: z 185 na 236 Kč/m², tedy o 27,6 %. Meziročně dokonce o 11,3 %, což je nejvyšší hodnota v republice.
Tento vývoj naznačuje, že i mimo hlavní aglomerace existuje reálná poptávka – často poháněná pracovními příležitostmi, univerzitami nebo cenovou nedostupností vlastního bydlení. A právě tato kombinace je pro investora ideální: nižší vstupní cena + rostoucí poptávka = potenciál pro výnos.
Co to znamená pro českého investora?
Pro investora do nemovitostí má tento vývoj dvě strany. Na jedné straně rostoucí nájemné zvyšuje cash flow a posiluje návratnost. Na druhé straně vyšší konkurence o nájemníky vyžaduje lepší standard bytu, flexibilnější podmínky nebo profesionální správu. Navíc, jak upozorňujeme v článku Méně dlužníků, ale větší riziko pro majitele, roste počet nájemníků s finančními problémy – což zvyšuje riziko prodlení.
Navíc, pokud plánujete financovat nákup hypotékou, musíte počítat s úrokovými sazbami nad 5 % – jak detailně analyzujeme v Hypotéka pod 5 % je minulost. To snižuje vaši kupní sílu a nutí investory hledat alternativy – například nemovitostní fondy, které umožňují diverzifikaci bez nutnosti vlastnit fyzickou nemovitost (více v Nemovitostní fondy: Když cihly nestačí k výnosu).
Často kladené otázky
Ještě stojí za to investovat do nájemních bytů v ČR? Ano – pokud počítáte s realitou současného trhu: vyššími náklady na financování, potřebou kvalitní správy a regionálními rozdíly. Výnos z nájmů je stabilní, ale už ne „automatický“.
Které kraje mají největší potenciál pro růst nájmů? Kromě Prahy a Středočeského kraje sledujte Moravskoslezský kraj (nejvyšší meziroční růst) a Jihomoravský kraj (355 Kč/m², silná univerzitní poptávka).