Čeští investoři stále preferují nemovitosti jako nejbezpečnější investici – 79 % považuje vlastnictví bytu či domu za ideální volbu. Nicméně globální „černé labutě“ (neočekávatelné krize) mění chování investorů i u nás, zejména při investicích do zahraničí. Pro českého investora to znamená nutnost lepší diverzifikace a hlubší analýzy rizik.

Co je to „černá labuť“ – a proč ji český investor nemůže ignorovat?

Termín „černá labuť“, který popularizoval Nassim Nicholas Taleb, označuje extrémně vzácnou, těžko předvídatelnou událost s masivním dopadem na trhy. V kontextu nemovitostí se jedná o situace, kdy politická krize, válka nebo radikální změna vlády přiměje investory k okamžitému přesunu kapitálu – často do exotických destinací vnímaných jako „bezpečné útočiště“.

Ačkoliv Česko dlouhodobě patří mezi země s relativně stabilním realitním trhem, čeští investoři nejsou imunní vůči těmto globálním šokům. Naopak – právě kvůli vysokým cenám doma (průměrná cena bytu v Praze přesahuje 10 milionů Kč) se čím dál více lidí poohlíží po možnostech v zahraničí. A tam už černé labutě hrají roli každoročně.

Jak černé labutě ovlivňují chování investorů v praxi?

Příklady z posledních let jsou přesvědčivé:

  • Vládní krize v Nizozemsku (2023) vedla k tomu, že holandskí investoři během dvou měsíců zakoupili přes 80 rekreačních nemovitostí v Indonésii – proti běžnému průměru 2 objektů měsíčně.
  • Parlamentní volby na Slovensku způsobily, že slovenští klienti dočasně tvořili 60 % kupujících v jistém indonéském resortu.
  • Konflikt na Blízkém východě v roce 2024 odrazoval investory od Dubaje – lokality, která dosud sloužila jako globální „safe haven“. Mnozí z nich se okamžitě přeorientovali na Thajsko, Indonésii nebo Kostariku.

Tyto případy ukazují, že i když se český investor rozhodne pro zahraniční investici, není chráněn před geopolitickými riziky. Naopak – může se ocitnout uprostřed reakce jiných národních skupin, které svým masovým nákupem či prodejem deformují místní trh.

Co to znamená pro českého investora?

Z pohledu Cogniterry je klíčové uvědomit si několik faktorů:

  1. Diverzifikace není jen o lokacích, ale i o typech rizik. Pokud investujete do zahraničí kvůli nižším cenám, zvažte, zda daná destinace není zároveň náchylná k politické nestabilitě nebo přírodním katastrofám.
  2. Krátkodobé „úniky“ z trhu mohou vést ke špatně načasovaným investicím. Reakce na černou labuť často vede k impulzivnímu rozhodnutí – což je přesně opak toho, co by měl dělat strategický investor.
  3. Domácí trh má své výhody. I přes vysoké ceny zůstává Česko relativně stabilní zemí s transparentním právním prostředím. Jak ukazujeme v článku o cenách bytů v roce 2024, dlouhodobý růst hodnoty nemovitostí zde stále převyšuje inflaci.

Navíc, jak popisujeme v analýze Středních Čech jako nového epicentra růstu, existují i u nás lokality s výrazným potenciálem – bez nutnosti riskovat v geopoliticky napjatých oblastech.

Investujete do zahraničí? Nezapomeňte na „soft“ rizika

Mnoho českých investorů podceňuje tzv. soft rizika: daňové režimy, regulační bariéry, problémy se správou nemovitosti na dálku nebo dokonce obtíže s prodejem v krizi. Zatímco v Česku můžete najmout lokálního property managera a mít jistotu právní ochrany, v exotických destinacích to často nefunguje stejně.

Pokud už se rozhodnete pro zahraničí, doporučujeme zaměřit se na destinace s dlouhodobě stabilní poptávkou po nájmu (např. turistické hotspoty s infrastrukturou) a vyhnout se spekulativním lokalitám, jejichž hodnota je založena pouze na „bezpečném image“.

Často kladené otázky

Jsou černé labutě opravdu nepředvídatelné? Ano – jejich definice zahrnuje právě to, že je nelze spolehlivě modelovat ani predikovat. Nicméně lze připravit scénáře reakcí (např. likvidita, možnost rychlého prodeje) pro případ, že k nim dojde.

Měl by český investor vůbec uvažovat o zahraničních nemovitostech? Ano, ale jen jako součást širší strategie. Pokud hledáte pasivní příjem, domácí trh nabízí vyšší stabilitu a nižší transakční náklady. Zahraničí má smysl hlavně pro ty, kdo mají osobní vazbu na danou destinaci nebo plánují využívat nemovitost i pro vlastní rekreaci.

Zajímá vás investice do nemovitostí? Cogniterra vám pomůže s výběrem, financováním i správou investičních nemovitostí. Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci.