ČNB předpokládá růst cen rezidenčních nemovitostí v Česku o 7,9 % v roce 2024 a 6 % v roce 2025, než se trh postupně stabilizuje až v druhé polovině roku 2027. Pro české investory to znamená poslední okno pro nákup před dalším vlnou cenového tlaku – ale i vyšší rizika kvůli úrokovým sazbám a konkurenci institucionálních investorů.
Trh jede dál: ceny bytů nezastaví ani hypotéky
Česká národní banka (ČNB) v poslední Zprávě o finanční stabilitě potvrdila, co mnozí z nás tuší už od loňského podzimu: ceny bytů budou v Česku i nadále růst. Letos očekává meziroční nárůst 7,9 %, příští rok pak 6 %. Až ve druhé polovině roku 2027 se trh konečně vrátí k dlouhodobým průměrům.
Pro představu: průměrný 70metrový byt se ke konci roku 2023 prodával za 6,7 milionu korun (podle Flat Zone). Pokud se ČNB trefí do prognózy, jeho cena letos přesáhne 7,2 milionu – tedy o půl milionu více než před rokem.
Tento růst není nijak překvapivý. Hlavními hnacími silami jsou chronický nedostatek nových bytů, složité stavební řízení a nedostatek vhodných pozemků – problémy, které jsme detailně rozebrali v našem článku o proč jsou novostavby drahé. Martin Vašek z ČSOB Hypoteční banky to shrnuje jasně: „Ceny všech typů nemovitostí v Česku setrvale rostou.“
Dostupnost bydlení padá – i pro investory
Pokud si myslíte, že inflace cen se týká jen běžných kupujících, omyl. I pro investory se trh stává náročnějším. Podle ČNB bylo na konci roku 2023 potřeba 13,24 hrubého ročního příjmu na pořízení standardního 68metrového bytu. V prosinci 2024 to bude 13,43 příjmů – tedy dalších 19 tisíc korun navíc jen kvůli cenovému růstu.
Zajímavé je, že komerční banky vidí situaci ještě pesimističtěji. Komerční banka i Raiffeisenbank očekávají růst cen dokonce o 8,6 %. To naznačuje, že investiční poptávka zůstává silná, přestože výnosnost z nájemného ve velkých městech klesá pod 3 %.
Navíc se na trhu objevuje nový hráč: institucionální investoři. Ti nakupují celé domy a převádějí je do nájemních portfolií – což dále snižuje nabídku pro fyzické osoby. Tento trend může vést k tomu, že běžní kupující budou často draze platit za „poslední kousek koláče“.
Hypotéky jako brzda – ale pomalá
Na druhé straně existují síly, které růst cen brzdí. Úrokové sazby hypoték se v posledních měsících zvýšily – vlivem geopolitické nestability (např. útoků USA a Izraele na Írán) a opožděné reakce trhu na minuloroční monetární politiku ČNB.
Navíc ČNB zpřísnila podmínky pro investiční hypotéky – tedy ty na třetí a další nemovitosti. Pořízení takové nemovitosti nyní vyžaduje vyšší vlastní zdroje a stabilnější příjem. O tom jsme psali v článku Investiční hypotéky na krev.
Přesto Jaromír Šindel z České bankovní asociace upozorňuje, že dopad bude „spíše pozvolný než okamžitý“, protože v prvních pěti měsících letoška byly sjednány rekordní objemy hypoték.
Co dál? Poslední šance nebo past?
Pro české investory je rok 2024 paradoxní. Na jedné straně poslední možnost zakoupit nemovitost před dalším skokem cen, na druhé straně rostoucí riziko přeplatit – zejména pokud počítají s krátkodobým zhodnocením.
Vzhledem k tomu, že trh se nevrátí k normálu dříve než v roce 2027, má smysl zaměřit se na dlouhodobé strategie: kvalitní lokality, energeticky úsporné nemovitosti a realistické výnosové modely. Tady mohou pomoci programy jako Nová zelená úsporám 2026, které umožní renovace až za 2 miliony korun bez nutnosti splácet dotaci.
Často kladené otázky
Bude lepší počkat s nákupem nemovitosti do roku 2025 nebo 2026? Nejspíš ne. ČNB i komerční banky očekávají růst cen i v roce 2025 (cca 6 %). Pokud plánujete dlouhodobé vlastnictví, je lepší vstoupit dříve – ale pečlivě analyzovat cenu a lokalitu. Detailní tipy najdete v našem průvodci Jak správně ocenit nemovitost.
Mají smysl investice do bytů, když je nájemní výnosnost nízká? Ano – ale pouze pokud počítáte s cenovým růstem jako hlavním motorem zhodnocení. V Praze nebo Brně může být výnosnost pod 3 %, ale historický cenový růst dlouhodobě převyšuje inflaci. Klíč je v správném výběru lokality – například Střední Čechy dnes předbíhají i Prahu, jak ukazujeme v tomto článku.