Česká národní banka ponechala základní úrokové sazby beze změny už poosmé v řadě – repo sazba stále na 3,5 %. Průměrná hypoteční sazba mezitím stoupá a v květnu dosáhla 5,19 %, což komplikuje refinancování i nové investice do nemovitostí.
Vyčkávací režim ČNB: stabilizace nebo odložený problém?
Bankovní rada České národní banky (ČNB) na svém posledním jednání potvrdila pokračující vyčkávací přístup. Základní úrokové sazby zůstávají beze změny již od května 2023 – dvoutýdenní repo sazba je na 3,5 %, diskontní 2,5 % a lombardní 4,5 %. Jde o osmé rozhodnutí v řadě bez změny, což signalizuje, že centrální banka nevidí dostatečný tlak na okamžité uvolnění ani utísnění měnové politiky.
Pro českého investora má tato stagnace dalekosáhlé dopady. I když se inflace pomalu blíží cílové hranici 2 %, geopolitické riziko – zejména konflikt na Blízkém východě – brání ČNB v předčasném snížení sazeb. „Dopady napětí se postupně objevují v dílčích segmentech trhu, zejména u hypoték,“ upozorňuje Jiří Piluša, finanční ředitel Neocity.
Hypotéky nad 5 %: Nový normál pro český trh?
Zatímco repo sazba ČNB stagnuje, komerční banky reagují na tržní rizika agresivněji. Podle aktuálního Swiss Life Hypoindexu dosáhla průměrná úroková sazba hypoték v květnu 5,19 % – oproti březnu (4,89 %) jde o nárůst téměř 0,3 procentního bodu za dva měsíce. I když mezi dubnem a květnem byl růst minimální (pouze +0,01 pp), úroveň kolem 5,2 % je pro české spotřebitele i investory výrazně dražší než v letech 2020–2022.
Tento trend přímo ovlivňuje schopnost investorů refinancovat stávající úvěry i vstupovat na trh s novými projekty. Jak ukazujeme v analýze Hypotéky nad 5 %: Trh se stabilizuje v drahém režimu, čeští kupující už neřeší primárně cenu nemovitosti, ale výši měsíční splátky – což mění dynamiku celého realitního trhu.
Co to znamená pro vaši investiční strategii?
Pokud plánujete refinancovat hypotéku nebo zakoupit investiční nemovitost, musíte počítat s tím, že levné peníze jsou pryč na dlouhou dobu. Fixace na 1–2 roky jsou sice atraktivní z hlediska flexibility, ale jejich sazby jsou nyní srovnatelné s delšími fixacemi – viz detailní rozbor v článku Hypotéky nad 5 %: Nejistota trhu zdražuje fixace.
Na druhou stranu se otevírají příležitosti v segmentu nájemního bydlení. Ceny bytů sice rostou pomaleji, ale nájmy v metropolích i menších městech stále stoupají – jak dokumentujeme v mapě Kde v Česku nájmy za 10 let explodovaly – a kde stagnují?. Pro investora tak může být klíčové zaměřit se na lokality s vysokým nájemním výnosem a nízkou volatilitou.
Navíc, pokud vlastníte nemovitost, je vhodná chvíle prověřit si pojistné krytí. Mnoho Čechů stále podhodnocuje riziko škod – podle našeho průzkumu až 60 % domácností je podpojištěno, což může vést ke ztrátám v řádu desetitisíc korun (Podpojištění domů: Češi riskují desetitisíce korun).
Často kladené otázky
Má smysl čekat na snížení hypotečních sazeb v roce 2024? V současné situaci je pravděpodobné, že sazby zůstanou nad 5 % až do konce roku. ČNB dává přednost opatrnosti kvůli geopolitickému riziku a zbytkové inflaci. Pokud máte možnost uzavřít výhodnou fixaci nyní, raději nečekejte.
Jak ovlivňuje repo sazba ČNB mé hypotéku? Repo sazba přímo neurčuje výši hypotečních úroků, ale ovlivňuje tzv. interbankovní trh, ze kterého banky čerpají likviditu. Vysoká repo sazba znamená dražší financování pro banky – a ty následně navyšují sazby pro klienty.