V prvním čtvrtletí 2026 bylo v Česku volných 4,7 % průmyslových ploch – meziročně o 0,9 pp více. Poptávka klesla o 20 % meziročně, přesto se trh drží díky stabilním nájmům a silné výstavbě. Pro české investory to znamená vyšší riziko u spekulativních projektů, ale i příležitosti v regionech jako koridor D1.
Průmyslový trh v útlumu – ale ne v kolapsu
V prvním čtvrtletí letošního roku dosáhl podíl prázdných průmyslových ploch v Česku 4,7 % z celkových 13,6 milionu m². To je meziroční nárůst o 0,9 procentního bodu – což samo o sobě není alarmující, ale signalizuje ochabnutí dynamiky, kterou jsme znali v posledních letech. Podle dat sdružení Industrial Research Forum jde o první výraznější zpomalení po dlouhé době rostoucí poptávky po logistických a výrobních prostorách.
Zajímavé je, že zhruba třetina nové výstavby (cca 360 000 m² z 1,1 milionu m² ve výstavbě) probíhá bez předem zajištěného nájemce – tzv. spekulativně. Tento trend roste, a to i přes pokles poptávky: v Q1 2026 si nájemci rezervovali pouze 414 500 m², což je o 20 % méně než v Q1 2025 a dokonce o třetinu méně než v Q4 2025.
James Fitzgerald z poradenské společnosti iO Partners však varuje před panikou: „Navzdory nižší realizované poptávce v porovnání s loňským rokem zůstává sektor zdravý a vytváří dobré předpoklady pro obnovení aktivity v nadcházejících čtvrtletích.“
Nájmy stále drží – ale rozdíly mezi Prahou a periferií narůstají
Klíčovým ukotvením stability zůstávají dlouhodobé nájemní smlouvy a cenová stabilita. Nejvyšší nájemné v Praze dosáhlo 7,50 eura/m² (asi 183 Kč/m²), zatímco mimo metropoli se pohybuje mezi 5,60 až 6,60 eura/m². Tyto rozdíly však ukazují na rostoucí polarizaci trhu – kdežto hlavní město a jeho okolí zůstávají atraktivní pro velké logistické hráče, menší regiony čelí většímu tlaku na zaplnění kapacit.
Pro české investory to znamená jednoznačnou radu: neinvestovat slepě do každého nového skladu. Spekulativní projekty bez garance nájemce jsou v současné fázi trhu rizikovější – zejména mimo klíčové lokality jako je koridor D1, který stále funguje jako motor českého průmyslového realitního trhu (více o koridoru D1).
Co to znamená pro váš investiční portfoli?
Pokud máte v portfoliu průmyslové nemovitosti nebo plánujete do nich investovat, doporučujeme zaměřit se na lokality s ověřenou poptávkou – například blízkost dálnic, uzly distribuce nebo brownfieldy v transformaci (jak brownfieldy hýbou pražským trhem). Naopak odstraňujte z úvah projekty postavené „pro budoucnost“ bez reálného zákaznického potenciálu.
Navíc si uvědomte, že stavební náklady stále rostou (detaily zde), což zvyšuje break-even point každého nového skladu. Pokud nebude zaplněn do 90 % během prvního roku, může se investice stát ztrátovou.
Na druhou stranu – pokles poptávky může být šancí pro strategické nákupy na sekundárním trhu. Majitelé pod tlakem likvidity mohou nabízet zajímavé ceny, zejména u starších objektů s potenciálem rekonstrukce nebo změny funkce.
Často kladené otázky
Je nyní vhodná doba investovat do průmyslových skladů? Ano – ale pouze do lokalit s ověřenou poptávkou (např. koridor D1, Praha-západ) a ideálně s předem sjednaným nájemcem. Spekulativní projekty mimo tyto oblasti nesou vyšší riziko.
Jak se liší výnosnost průmyslových nemovitostí od bytových? Průmyslové nemovitosti mají obvykle nižší kapitalizační sazbu (4–6 %), ale vyšší riziko koncentrace – jeden nájemce = větší dopad při ukončení smlouvy. Bytové fondy jsou diverzifikovanější, ale mají nižší nájemní výnosy.
Co dělat, pokud mám prázdný sklad a nemůžu najít nájemce? Zvažte přestavbu na jiný typ využití (např. lehká výroba místo logistiky) nebo prodej. V extrémních případech může pomoci i oddlužení – jak řešit finanční pád kvůli nemovitosti.