Červen 2026 přinesl první výraznější pokles objemu nových hypoték o 4 % měsíčně na 36,5 mld Kč, což je reakce na vyšší úrokové sazby a přísnější regulaci ČNB. Přesto celkový roční objem dosáhl 216 mld Kč – o 66 mld více než v roce 2025 – a trh zůstává silný.
Hypoteční trh se zklidňuje, ale nezhroutil
Po rekordním jarním období, kdy se tisíce zájemců snažily „ustřihnout“ nižší sazby před očekávaným zpřísněním podmínek, přichází logická korekce. V červnu 2026 banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky (bez refinancování) v objemu 36,5 miliardy korun – meziročně o 12 % více, ale o 4 % méně než v květnu. Tento pokles není známkou kolapsu, nýbrž důsledkem vyčerpání předzásobení poptávky, které proběhlo v březnu a dubnu.
Podle Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma České bankovní asociace, „hypoteční trh nicméně zůstal na stále silných číslech, která jsme pozorovali ve druhém loňském pololetí“. A skutečně: od začátku roku bylo poskytnuto 216 miliard korun v nových hypotékách – o 66 miliard více než za stejné období v roce 2025. To svědčí o tom, že zájem o vlastní bydlení i investice do nemovitostí v Česku nadále drží vysoko.
Proč teď brzdit? Regulace, sazby i ceny hrají roli
Klíčovými faktory červnového zpomalení jsou tři:
- Zpřísnění ČNB pro investiční hypotéky od dubna 2026 – zejména vyšší požadavky na vlastní zdroje a nižší LTV u neprimárních bytů.
- Růst tržních úrokových sazeb, které banky promítly do svých hypotečních nabídek. Průměrná sazba se ustálila nad 5,5 %, což je výrazně více než v roce 2023.
- Historicky vysoké ceny nemovitostí, které limitují kupní sílu i u dobře situovaných klientů.
Tyto tlaky vedou k mírnému poklesu průměrné výše hypotéky i počtu uzavřených smluv. V červnu bylo podepsáno 7 793 nových hypoték, což je sice o 1 % méně než v květnu, ale stále o 12 % více než v červnu 2025. Po sezónním očištění to odpovídá cca 6 414 hypotékám měsíčně, tedy 17 % pod průměrem posledních tří měsíců.
Co to znamená pro českého investora?
Pro investory do nemovitostí je tento trend dvojsečný. Na jedné straně vyšší náklady na financování snižují potenciální cashflow, zejména u menších bytů, kde marže byla již dříve tenká. Na druhé straně poptávka po nájmu roste, zejména u dispozic 2+kk a 3+kk. V Praze například nájemné u těchto bytů meziročně vzrostlo o 2–14 %, přičemž nejvyšší dynamiku ukazují právě 2+kk – viz naše analýza Nájemné roste nejrychleji u 2+kk: Co to znamená pro investory?.
Navíc trh stále trpí nedostatkem nových bytů, zejména v Praze, kde výstavba klesla o 85 % oproti předchozím letům (Praha staví o 85 % méně bytů – co to znamená pro investory?). To podporuje dlouhodobou stabilitu cen i nájmů.
Investoři tak musí přehodnotit své strategie: místo spekulací na rychlý prodej se více vyplatí dlouhodobé pronájmy kvalitních bytů v lokacích s vysohou poptávkou. Zároveň se stává atraktivní alternativou družstevní bydlení, které ČSOB aktivně podporuje jako nástroj zvýšení dostupnosti bydlení.
Ještě není konec euforie – jen její dospívání
I když se objemy hypoték vrací k realistickým hodnotám, trh zdaleka neumírá. Letos očekáváme celkový počet cca 89 000 nových hypoték, což je sice pod průměrem let 2016–2018 (92 000), ale stále výrazně nad propadem po roce 2022. Navíc novela stavebního zákona, která má zkrátit povolovací procesy, může v budoucnu podpořit nabídku nových bytů – detaily analyzujeme v článku Nový stavební zákon: Jedno razítko pro rychlejší výstavbu?.
Často kladené otázky
Brzdí zpřísnění ČNB investice do nemovitostí? Ano, ale pouze u tzv. investičních hypoték – tedy u nákupů neprimárních bytů. U primárního bydlení zůstávají podmínky vcelku stabilní. Investoři nyní čelí vyšším nárokům na vlastní kapitál (min. 30–40 %) a nižšímu LTV, což zvyšuje vstupní bariéru, ale zároveň snižuje systémové riziko.
Stojí za to investovat do bytů v současné situaci? Ano – pokud počítáte s dlouhodobým horizontem a zaměříte se na lokality s vysohou poptávkou po nájmu (např. Praha, Brno, Plzeň). I přes vyšší sazby zůstává návratnost u kvalitních 2+kk bytů nad 5 % ročně, což je v současném makroekonomickém prostředí konkurenceschopné.