V Praze a Brně spotřebuje hypotéka na průměrný byt téměř 90 %, respektive 69 % čistého příjmu domácnosti. Naopak v Ústeckém kraji to činí jen 29 % – což otevírá prostor pro regionální investory. Celostátní průměr dosáhl v březnu 59 %, což je téměř dvojnásobek oproti roku 2016.
Bydlení jako ekonomický stres: kdo si může dovolit byt?
V posledních letech se „dostupnost bydlení“ změnila z politického hesla na osobní finanční dilema pro miliony Čechů. Podle aktuálního Indexu dostupnosti bydlení od analytické společnosti Golem Finance, který sleduje poměr splátky hypotéky k průměrnému čistému příjmu domácnosti, žijeme v jednom z nejtěžších období pro nákup nemovitostí v historii moderního Česka.
V Praze – tradičně nejdražším regionu – by si průměrná domácnost pořídila byt 3+1 (75 m²) za cenu kolem 8,4 milionu Kč. Při standardním LTV 80 % a současné průměrné hypoteční sazbě 5,18 % by její měsíční splátka dosáhla 42 500 Kč – což je 88 % jejího čistého měsíčního příjmu (48 300 Kč). To není jen neudržitelné – je to prakticky nerealizovatelné bez druhého příjmu nebo rodinné podpory.
Podobně dramatická situace panuje i v Jihomoravském kraji, kde poměr dosahuje 69 %. Naproti tomu v Ústeckém kraji činí tento ukazatel pouhých 29 %, v Karlovarském kraji 38 %. Tyto rozdíly nejsou jen statistickou kuriozitou – jsou klíčem k novým investičním strategiím.
Regionální disparita jako příležitost
Zatímco hlavní město a jeho okolí trpí extrémním přetížením trhu, řada regionů nabízí reálnou alternativu – jak pro bydlení, tak pro investice. V naší analýze regionálních rozdílů v zaměstnanosti jsme již dříve upozorňovali, že hospodářská diverzifikace v Česku vytváří „skryté trhy“, kde lze kombinovat relativně nízké ceny s rostoucí poptávkou po nájemním bydlení.
Například v Libereckém kraji vzrostl poměr splátky k příjmu z 20 % v roce 2016 na 50 % v roce 2025 – což je více než dvojnásobek. I tak ale zůstává tento region atraktivní pro investory hledající vyšší nájemné výnosy než v Praze, kde tlak cen snižuje rentabilitu.
Zajímavým případem je Karlovarský kraj, kde růst cen byl brzděn emisí ruských investorů po roce 2022. Zatímco v roce 2016 činil poměr 31 %, dnes je to 38 % – tedy minimální nárůst v celé republice. Tento fenomén otevírá otázku: jsou nyní „levné“ regiony podhodnocené?
Co to znamená pro českého investora?
Pokud plánujete vstoupit na trh jako investor, nikoli jako koncový uživatel, máte dvě možnosti:
- Hrát bezpečně v metropolích – s nižším výnosem, ale stabilní poptávkou (např. projekty jako Žižkovská ústředna).
- Využít regionální asymetrii – koupit v Ústeckém nebo Karlovarském kraji, kde nájemní výnosy mohou přesahovat 6 % p.a., zatímco v Praze se pohybují kolem 3–4 %.
Je však třeba počítat s vyššími riziky: nižší likvidita, delší doba prodeje a potenciální kolísání poptávky. Navíc od dubna 2025 platí nová doporučení ČNB pro hypotéky na investiční byty, která zvyšují požadavky na vlastní zdroje a příjmy – zejména pro ty, kdo vlastní více než dvě nemovitosti.
Dlouhodobý trend: Od „zlatého období“ ke krizi dostupnosti
Před deseti lety, v roce 2016, činil celostátní průměr 33 % – což švýcarské metodiky označují jako „zelenou zónu“ financovatelnosti bydlení. Dnes jsme na 59 %, což odpovídá „červené zóně“. Podle Libora Vojty Ostata, jednatele Golem Finance, „nevidíme šanci, že bychom se v blízké době vrátili alespoň do oranžové zóny“.
To má dalekosáhlé důsledky: mladí lidé odkládají zakoupení bytu, domácnosti se uchylují k překlenovacím úvěrům (více o jejich úpadku), a stále více lidí se rozhoduje pro dlouhodobý nájem – i když legislativa stále nechrání pronajímatele dostatečně (viz Pronájem jako podnikání v roce 2026).
Často kladené otázky
Ještě má smysl kupovat byt mimo Prahu kvůli investici? Ano – pokud počítáte s délkou držby nad 7 let a zaměříte se na regiony s rostoucí zaměstnaností a infrastrukturou (např. Ústí nad Labem, Karlovy Vary, Liberec). Nájemní výnosy tam často převyšují pražské.
Jak mě ovlivní nová pravidla ČNB, pokud už mám dvě nemovitosti? Od dubna 2025 budete pro třetí nemovitost potřebovat vyšší vlastní zdroje (min. 30 % ceny) a banka bude požadovat vyšší příjem. To může eliminovat až 10–15 % potenciálních investorů.
Můžu si vůbec dovolit hypotéku v Praze? Pro průměrnou domácnost je to téměř nemožné bez rodinné pomoci, druhého příjmu nebo výrazně delší fixace. Mnozí proto volí variantu „koupit venku, bydlet v nájmu v Praze“ – paradoxní, ale ekonomicky racionální strategie.