Guvernér ČNB Aleš Michl dnes slibuje nekompromisní boj s inflací, ale v letech 2021–2023 sazby držel na 7 % navzdory inflaci až 18 %. Kumulovaná inflace dosáhla 38,7 %, což zásadně ovlivnilo kupní sílu i realitní trh. Pro české investory to znamená vyšší náklady, nižší reálné výnosy a potřebu přehodnotit hypoteční strategie.
Když „jestřáb“ přijde pozdě
V posledním podcastovém rozhovoru se guvernér České národní banky Aleš Michl stylizoval do role neústupného strážce cenové stability: „Klidně zdrtím ekonomiku, mně to vůbec nebude vadit.“ Slova zní odhodlaně – jenže jejich váha je oslabena skutečností, že právě za jeho působení (nejprve jako člena bankovní rady, poté jako guvernéra od května 2022) ČNB nezvedla úrokové sazby nad 7 %, i když inflace v Česku dosáhla vrcholu 18,1 % v říjnu 2022.
Tento přístup měl pro české domácnosti a investory dalekosáhlé důsledky. Mezi lety 2021 a 2025 se kumulovaná inflace vyšplhala na 38,7 % – druhý nejhorší výsledek v EU po Maďarsku. To znamená, že zboží a služby, které stály v roce 2021 tisíc korun, dnes stojí 1 387 Kč. Reálné mzdy v Česku meziročně klesly více než ve většině evropských zemí, což přímo dopadlo na schopnost lidí financovat bydlení i investice.
Dopad na realitní trh: Dražší peníze, dražší byty
Pro české investory do nemovitostí je tento vývoj klíčový. Hypotéky, které v roce 2021 dosahovaly historicky nízkých úrokových sazeb kolem 2 %, se během následujících dvou let vyšplhaly nad 6 % – a to i přesto, že ČNB oficiálně nezvyšovala sazby. Tržní úroky totiž reagovaly na očekávání a rizika, nikoli jen na rozhodnutí centrální banky.
Výsledkem byl pokles poptávky, stagnace cen starších domů (viz analýza) a zároveň paradoxní tlak na ceny novostaveb – ty totiž zůstávají limitované kapacitami developerské výstavby. Zároveň se investoři museli vyrovnat s tím, že reálná hodnota jejich aktiv vzrostla méně, než by odpovídalo nominálnímu růstu cen, protože inflace „sežrala“ část výnosu.
Jak ukazujeme v článku „Byty zdražují a mizí z trhu“, objem obchodů s byty v roce 2025 klesl o více než 20 % oproti předpandemickému průměru. A přestože se kupující postupně vrací („Kupující se vrací – ale trh je rychlejší a dražší“), jejich kupní síla je slabší – a hypotéky jsou nyní nástrojem pro menšinu, nikoli pro většinu.
Nová retorika – ale co dál?
Michlovo dnešní prohlášení, že „inflace je pod kontrolou“, ignoruje fakt, že cenová stabilita byla dosažena až poté, co už ceny všeho výrazně vzrostly. Peníze, které domácnosti ztratily, se nevrátí. Pro investory to znamená, že musí počítat s nižšími reálnými výnosy i v případě stabilní nominální ceny nemovitosti.
Z hlediska hypoték je klíčové, že ČNB konečně signalizuje ochotu reagovat agresivněji – ale otázkou zůstává, zda to stačí. Pokud by inflace opět začala stoupat (například kvůli geopolitickým šokům nebo dalšímu růstu mezd), mohla by ČNB skutečně „zdrtit ekonomiku“ vyššími sazbami. To by znamenalo další zdražení hypoték a možný pokles cen nemovitostí v reálném vyjádření.
Pro české investory je proto klíčové:
- Diversifikovat portfolio mimo tradiční bytové nemovitosti,
- Přesně ocenit riziko inflace a úrokových sazeb (jak na to),
- A nepodléhat iluzi, že „levné peníze“ se brzy vrátí.
Často kladené otázky
Je teď dobrá doba koupit nemovitost jako investici? Záleží na typu nemovitosti, lokaci a vaší finanční rezilience. V regionech mimo Prahu lze stále najít zajímavé příležitosti (viz příklad u Brna), ale je třeba počítat s vyššími náklady na financování a delší dobou návratnosti.
Budou hypotéky v roce 2026 levnější? Podle aktuálních prognóz ČNB i trhu se úrokové sazby budou pohybovat v pásmu 4,5–5,5 %. Skutečně „levné“ hypotéky pod 3 % se nevrátí dříve než po několika letech – pokud vůbec. Více v naší analýze „Hypotéka jako norma“.