Podíl ležáků – nemovitostí v nabídce déle než rok – v ČR mezi 4. čtvrtletím 2023 a 2025 výrazně klesl: u bytů z 17,66 % na 6,74 %, u domů z 23,09 % na 11,46 %. Přesto zůstávají cenově nepřiměřené: jsou o 12–14 % dražší za m² než průměrné nabídky, v některých krajích dokonce o více než 40 %.
Trh se pročistil, ale problém přetrvává
Na první pohled vypadá situace na českém realitním trhu optimisticky: počet „ležáků“ – tedy nemovitostí, které zůstávají v prodeji déle než 12 měsíců – v posledních dvou letech rapidně klesl. U bytů se jejich podíl snížil z 17,66 % ve 4. čtvrtletí 2023 na pouhých 6,74 % ve 4. čtvrtletí 2025. U rodinných domů jde o pokles ze 23,09 % na 11,46 %. Tento trend svědčí o tom, že trh reagoval na změny v poptávce, cenách i hypotékách a efektivně odstranil mnoho neprodaných objektů.
Avšak pozor: menší počet ležáků neznamená, že by problém zmizel. Naopak – ty, které zůstaly, jsou často cenově odtržené od reality. Ve 4. čtvrtletí 2025 byly ležáky u bytů průměrně o 12,40 % dražší za metr čtvereční než běžné nabídky, u domů dokonce o 13,90 %. V některých regionech je tento rozdíl extrémní: například v Ústeckém kraji dosahoval cenový přeplatek ležáků 37,02 %, v Moravskoslezském kraji 32,85 % a u domů v Plzeňském kraji dokonce 41,24 %.
Proč vznikají ležáky? Nejde jen o cenu
Podle projektu Realiťák roku, který analyzuje data z portálu Reality.iDNES.cz a CEMAP, má vznik ležáku většinou systémové příčiny. Mezi nejčastější patří:
- Nerealistické cenové očekávání prodávajícího
- Chybné nacenění nebo špatné vedení prodeje
- Objektivní nedostatky nemovitosti (např. špatná energetická náročnost, poloha)
- Právní či dokumentační komplikace
- Nedostatečná prezentace a marketing
„Ležák je vždy zpráva od trhu,“ říká Petr Makovský, zakladatel Realiťáka roku. „Když se nemovitost neprodává, nejde o nedostatek kupujících, ale o to, že něco není v souladu s tržní realitou.“
Pro českého investora to znamená jednoznačnou výzvu: ne každá dlouhodobě nabízená nemovitost je „levný tip“. Naopak – může skrývat rizika, která trh již identifikoval. To platí dvojnásob u starších bytů, kde cena za m² už přesahuje 83 tisíc korun (viz analýza starších bytů).
Regionální rozdíly: Karlovarský kraj vs. Moravskoslezsko
Nejnižší podíl ležáků u bytů mají Moravskoslezský (2,86 %) a Ústecký kraj (4,41 %), což svědčí o dynamickém trhu. Paradoxně však právě tam dosahují cenové přirážky ležáků nejvyšších hodnot. Na druhé straně spektra stojí Karlovarský kraj s 12,38 % ležáků, následovaný Vysočinou a Královéhradeckým krajem. U domů se podíl ležáků pohybuje mezi 10,06 % a 17,82 %, přičemž nejvyšší cenovou prémii opět vykazuje Plzeňský kraj.
Monika Lukášová, ředitelka Realiťáka roku, upozorňuje, že u rodinných domů hraje do vzniku ležáků roli i technický stav, energetická náročnost a lokalita. Tyto faktory se v současné době stávají klíčovými, zejména v kontextu rostoucích nákladů na energie a přísnějších legislativních požadavků.
Navíc, jak ukazujeme v článku o bytové výstavbě, nová výstavba zatím nenahrazuje dostatečně rychle starší fond – což dále zvyšuje tlak na kvalitu a cenu existujících nemovitostí.
Co to znamená pro vás jako investora?
Pokud uvažujete o nákupu „levného“ ležáku, doporučujeme pečlivou due diligence. Cena mimo trh často skrývá skryté náklady – od rekonstrukce přes právní rizika až po nízkou nájemní výtěžnost. Naopak, pokud plánujete prodat nemovitost, je klíčové realistické nacenění již na začátku a pružná reakce na odezvu trhu.
Vzhledem k tomu, že průměrné hypoteční sazby v dubnu 2025 překročily 5,18 % (více v analýze hypoték), kupující jsou citlivější na cenu i riziko. Každá chyba v prezentaci nebo ceně může vést k prodloužení prodeje – a tím i ke vzniku ležáku.
Často kladené otázky
Je ležák automaticky špatnou investicí? Ne nutně – ale vyžaduje hlubší analýzu. Pokud je cena opravdu podhodnocená a rizika lze řešit (např. rekonstrukcí), může jít o zajímavou příležitost. Většina ležáků však trpí kombinací cenového přehmatu a skrytých vad.
Jak poznám, že nemovitost není ležák jen kvůli ceně? Zkontrolujte dokumentaci, technický stav, energetický štítek a historii prodeje. Pokud je cena adekvátní, ale nemovitost se neprodává, může jít o problém s prezentací nebo lokalitou – což je pro investora často obtížně řešitelné.