Český realitní trh v Q1 2026 zaznamenal nárůst cen bytů o 29,84 % od Q2 2024 a průměrnou dobu prodeje zkrátil z 141 na 58 dní. Kupující se vrací, ale úspěch dnes vyžaduje přesnou přípravu, data a odbornou kontrolu – ne jen finanční schopnost.
Trh se probudil – a hraje podle nových pravidel
Český realitní trh vstoupil do roku 2026 v dynamické fázi, která připomíná období před inflační krizí – s jedním zásadním rozdílem: ceny jsou vyšší a časový tlak intenzivnější. Podle ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla průměrná nabídková cena bytů v celé ČR z 74 513 Kč/m² v Q2 2024 na 96 745 Kč/m² v Q1 2026. To je meziroční nárůst o 29,84 %, což překonává i dlouhodobý trend růstu popsaný v naší analýze Ceny bytů v Česku: Strukturální změny a dlouhodobý růst.
Zároveň se dramaticky zrychlil tempem transakcí: průměrná doba, po kterou nemovitost stráví na trhu, klesla u bytů ze 141 na 58 dní (–58,87 %) a u rodinných domů z 206 na 112 dní. Nájemní trh není pozadu – průměrný nájem stoupl z 292 na 323 Kč/m² a doba obsazení bytu se zkrátila na pouhých 30 dní.
Tento posun signalizuje, že poptávka je aktivní, ale kupující již nečekají na „ideální“ moment. Místo toho reagují na stabilizaci hypotečních sazeb, které se po vrcholu nad 7 % ustálily v pásmu 5–5,5 % – viz detailní rozbory v článcích Hypotéky nad 5 %: Trh se stabilizuje v drahém režimu a ČNB drží sazby – co to znamená pro hypotéky a investory?.
Proč rychlost = výhoda
V prostředí, kde kvalitní nemovitosti mizí během týdnů – někdy i dnů – má připravený kupující strategickou výhodu. „Dnes nestačí sledovat inzeráty. Musíte mít schválenou hypotéku, znát svůj bezpečný rozpočet, mít technickou a právní kontrolu připravenou a být schopni rychle rozhodnout,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Praha i nadále dominuje cenově: 162 599 Kč/m² v Q1 2026. Ale i regiony táhnou ceny nahoru – Jihomoravský kraj dosáhl 114 647 Kč/m², Středočeský 98 816 Kč/m². Zájem o bydlení mimo centrum roste, jak ukazuje trend popsaný v článku Výstavba bytů se stěhuje z Prahy do regionů, avšak kvalitní starší byty v dobrých lokalitách jsou stále vzácné a jejich ceny stagnují jen tam, kde chybí modernizace – viz analýza Stagnace cen starších domů: Konec iluze „téměř novostavby“?.
Rodinné domy: lákadlo s pastmi
U rodinných domů je situace ještě složitější. Cena vzrostla z 41 154 Kč/m² na 51 014 Kč/m², ale riziko skrytých nákladů je výrazně vyšší. „Nízká cena může být pastí,“ varuje Lukášová. „Pokud za ní stojí špatná izolace, vlhkost, nejasné vztahy k pozemku nebo zastaralé rozvody, může se koupě snadno proměnit v desetimilionový problém.“
Pro českého investora nebo rodinu hledající trvalé bydlení je proto klíčové:
- prověřit územní plán a možnosti budoucí výstavby,
- zjistit energetickou náročnost (Energie B a horší = vysoké provozní náklady),
- ověřit právní vztah k pozemku (vlastnictví vs. nájem),
- a nechat si udělat nezávislý znalecký posudek stavu.
Co to znamená pro vás?
Pokud plánujete nákup nemovitosti v roce 2026, nečekejte na „levný trh“ – ten už patří minulosti. Místo toho:
- Získejte předběžné schválení hypotéky – i když nebudete kupovat hned.
- Definujte svůj cenový strop včetně rezervy na opravy nebo administrativní náklady.
- Spolupracujte s odborníkem, který vám pomůže filtrovat nabídky podle reálné hodnoty, ne jen fotografií.
Trh dnes odměňuje ty, kdo jsou připraveni – ne ty, kdo čekají.
Často kladené otázky
Ještě má smysl nakupovat nemovitost, když ceny rostou? Ano – pokud jde o dlouhodobou investici nebo trvalé bydlení. Historicky nemovitosti v ČR překonávaly inflaci, a i přes vyšší vstupní cenu může být vlastnictví ekonomičtější než nájem, zejména v kontextu rostoucích nájmů (viz Kde v Česku nájmy za 10 let explodovaly).
Jak rychle musím reagovat na zajímavou nabídku? V současné době často do 48–72 hodin. Pokud nemáte hypotéku schválenou a dokumentaci připravenou, můžete přijít o šanci – kvalitní nemovitosti mají více zájemců a prodávající volí toho, kdo je „ready to close“.