Šest z deseti Čechů plánuje koupit byt s pomocí hypotéky – a trh reaguje rychlejšími prodeji i rostoucími cenami. Pro investory to znamená jak příležitost, tak potřebu pečlivého plánování.
Hypotéka už není výjimka, ale standard
V České republice se hypotéka stala nezbytnou součástí cesty k vlastnímu bydlení. Podle průzkumu developerské společnosti Ekospol mezi 15 tisíci respondentů plánuje 60 % Čechů financovat nákup bytu právě hypotečním úvěrem. Tento trend je zvláště výrazný mimo Prahu, kde podíl hypoték dlouhodobě roste – na rozdíl od metropole, kde se pohybuje stabilně kolem 50 %.
Data Hypomonitoru České bankovní asociace (ČBA) tento zájem potvrzují čísly: za první čtvrtletí roku 2026 banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky za 97 miliard korun, což je meziroční nárůst o 30 miliard Kč. Za celý rok 2025 pak bylo vyplaceno 321 miliard korun – o 41 % více než v roce 2024 a druhý nejvyšší objem v historii po rekordním roce 2021.
Pro české domácnosti je hypotéka často jedinou cestou k vlastnímu bydlení. „Mít svůj byt nebo dům je u nás stále symbolem socio-ekonomického postavení a zároveň dlouhodobou investicí do finanční stability ve stáří,“ poznamenává Filip Sušanka z Ekospolu. A má pravdu: při současném tempu inflace a nejistotě kolem budoucích důchodů může splacený byt znamenat úsporu desítek tisíc korun ročně oproti nájmu.
Cena rozhoduje – ale nejen ona
Klíčovým faktorem při výběru bytu zůstává cena. 92 % zájemců uvádí, že ji považuje za rozhodující. Přes polovina (52 %) hledá byty do 8 milionů korun, z toho 45,2 % dokonce do 6 milionů Kč. Jen 3,3 % respondentů plánuje investovat více než 15 milionů korun.
To má dalekosáhlé dopady na strukturu nabídky. Vývojáři reagují snižováním velikostí bytů – nové projekty často nabízejí menší dispozice, nižší světlé výšky a minimalizované komunikace. Jak jsme detailně analyzovali v článku Nižší stropy, vyšší rizika, tato tendence může negativně ovlivnit dlouhodobou hodnotu nemovitosti i kvalitu života obyvatel.
Přesto lokalita, dispozice a venkovní prostory (balkon, lodžie, předzahrádka) zůstávají klíčovými kritérii. To platí i pro investory – jak ukazujeme v případové studii Dům u Brna s výhledem na přehradu, kde se kvalita prostředí přímo promítá do nájemních příjmů i rychlosti prodeje.
Trh se zrychluje – a draží
Duben 2026 přinesl další signál normalizace trhu po letargických letech 2022–2024. Průměrná nabídková cena bytu v ČR dosáhla 97 944 Kč/m², což je meziroční růst o 38,9 % oproti dubnu 2021 (70 521 Kč/m²). Zároveň se výrazně zkracuje doba prodeje – kupující jsou rychlejší, informovanější a lépe financovaní.
Tento dynamismus však nese i rizika. Rychlé rozhodování může vést k přeplácení nebo nedostatečnému due diligence. Proto doporučujeme každému investorovi pečlivě ocenit nemovitost podle aktuálních tržních parametrů, jak popisujeme v metodice Jak přesně ocenit nemovitost v roce 2026.
Co to znamená pro českého investora?
Pro aktivní investory je současná situace příznivá – hypotéky jsou dostupné, úrokové sazby se ustálily (ČNB drží sazby) a poptávka po kvalitním bydlení roste. Zároveň však roste konkurence a tlak na ceny. Klíčem k úspěchu je proto cílený výběr lokality, realistické financování a dlouhodobá strategie správy.
Zejména v regionech mimo Prahu se otevírají zajímavé příležitosti – jak ukazujeme v analýze Dům i při průměrném příjmu?. Tam, kde se setkává rostoucí poptávka s omezenou nabídkou novostaveb, lze dosáhnout výnosů přesahujících 5 % p.a. i u rezidenčních nemovitostí.
Často kladené otázky
Je hypotéka v roce 2026 stále výhodná? Ano – přestože úrokové sazby jsou vyšší než v letech 2020–2021, zůstává hypotéka nejlevnějším způsobem financování bydlení. Umožňuje využít páku a chrání před inflací nájemného.
Kolik si mohu půjčit při průměrném příjmu? Banky obvykle schvaluje hypotéku do 8–9násobku čistého ročního příjmu. Při průměrné mzdě 45 000 Kč/měsíc (540 000 Kč/rok) to znamená možnost financování do cca 4,3–4,8 milionu korun – což stačí na byt do 6 milionů Kč s vlastním vkladem.
Má smysl kupovat byt jen pro investici? Ano, pokud je projekt dobře zvolen. V regionech s růstem populace a nedostatkem kvalitního bydlení (např. Liberec, Hradec Králové, Olomouc) lze kombinovat dlouhodobý růst hodnoty s pravidelným nájmem. Důležité je však počítat s provozními náklady a daňovými dopady – viz Květen pro majitele nemovitostí.