Praha dosáhla cen nových bytů na úroveň Helsinek (6 121 EUR/m²), ale při pořizovací náročnosti potřebuje 16 hrubých ročních mezd – téměř dvakrát více než Varšava či Helsinky. Přitom dokončuje jen 4,6 bytu na 1 000 obyvatel, což je méně než polovina cíle města a výrazně pod průměrem srovnatelných metropolí.
Cena jako v Severní Evropě, kapacita jako z minulého století
Praha už není „levnou alternativou“ pro investory hledající evropské metropole. Podle Deloitte Property Indexu 2025 se průměrná nabídková cena nového bytu v hlavním městě v roce 2024 vyšplhala na 6 121 EUR za metr čtvereční – téměř identická s Helsinkami (6 162 EUR/m²). Zatímco však ve Finsku i Polsku pořízení standardního 70metrového bytu stojí kolem 9 ročních mezd, v Praze je to 15–16 ročních mezd. Tento rozdíl ukazuje, že cenová parita neznamená dostupnost – a právě tady Česko zaostává.
Pro českého investora to má dvojí dopad: na jedné straně rostoucí hodnoty nemovitostí posilují dlouhodobý kapitálový růst portfolia. Na druhé straně extrémní náročnost vstupu na trh brání širšímu spektru lidí vlastnit nemovitosti, což zvyšuje tlak na nájemní trh – a tedy i nájemní výnosy. Jak ukazujeme v analýze /blog/najemne-roste-u-2kk-investori, právě menší byty jsou dnes klíčem k využití tohoto trendu.
Výstavba: systémové selhání s desetiletým zpožděním
Největším problémem pražského trhu není ani inflace, ani hypoteční sazby – ale chronický nedostatek nových bytů. V roce 2024 ČSÚ evidoval 8 191 zahájených a 6 511 dokončených bytů v Praze. To odpovídá 4,6 bytu na 1 000 obyvatel – méně než polovina strategického cíle města (9 000–10 000 bytů ročně), který nebyl splněn ani jednou za posledních 20 let.
Srovnání s Varšavou (7,6 bytu/1 000 obyv.) a Helsinkami (5,9 bytu/1 000 obyv.) je příznačné: i když obě města čelí svým výzvám, mají dlouhodobě stabilnější výstavbu. V Praze mezitím brzdí kombinace složité legislativy, nedostatečné kapacity úřadů, urbanistických restrikcí a politické nejistoty. Jak upozorňuje expert Jakub Kuneš z projektu Pražské bydlení pod lupou, „byty, které dnes chybí, jsou důsledkem rozhodnutí starých pět až deset let“.
To má pro investory klíčový důsledek: nabídka bude i nadále zaostávat za poptávkou, což podporuje jak cenový růst, tak nájemní stabilitu. Nicméně bez výrazné změny v povolovacích procesech – například díky novému stavebnímu zákonu (/blog/novy-stavebni-zakon-jedno-razitko) – nelze očekávat zásadní obrat.
Nájemní trh: levnější než na Západě, ale tlak roste
Zajímavě vypadá srovnání nájmů: Praha zůstává nejlevnější ze tří srovnávaných metropolí s průměrem 16,5 EUR/m²/měsíc. Ve Varšavě je to 17,9 EUR, v Helsinkách dokonce 22,3 EUR. Na první pohled to zní jako výhoda – ve skutečnosti to však odhaluje strukturní problém: čím více lidí nemůže koupit, tím více je nuceno do nájmu, což postupně zvyšuje tlak i na tuto segmentaci.
Pro investory je to signál: nájemní výnosy budou dále růst, zejména u menších, cenově dostupných jednotek. Jak ukazujeme v článku /blog/male-byty-jsou-novym-standardem, právě tyto byty dnes tvoří jádro poptávky – a jejich rychlá rotace i vysoká obsazenost je ideální pro pasivní příjem.
Co to znamená pro českého investora?
Pokud investujete do pražských nemovitostí, vaše aktivum má silný fundament – omezená nabídka, vysoká poptávka a rostoucí nájemní tlak jsou klíčovými pilíři dlouhodobé stability. Nicméně vstupní bariéra je vysoká, a proto je klíčové zaměřit se na efektivitu využití prostoru, správnou lokalitu a finanční optimalizaci (např. kombinace hypotéky a cash flow).
V současné fázi trhu, kdy hypotéky zklidnily svůj růst (/blog/hypoteky-zklidneni-cerven-investori), je vhodný čas analyzovat vstup – ale nikoli bez profesionální podpory. Bez znalosti lokálních plánů, povolení a demografických trendů riskujete nadprůměrné náklady nebo nízkou výnosnost.
Často kladené otázky
Proč Praha staví méně bytů než Varšava, i když má podobnou velikost? Hlavní překážkou je komplexní a pomalý povolovací proces, kombinovaný s urbanistickými limity (např. výšková omezení, požadavky na parkování) a nedostatkem koordinace mezi magistrátem, městskými částmi a státní správou. Varšava naopak v posledních letech prosazuje agresivní bytovou politiku s jednodušším schvalováním a podporou developerských projektů.
Je investice do pražských bytů v roce 2025 stále smysluplná? Ano – pokud jde o dlouhodobou strategii. Krátkodobé spekulace ztrácejí na atraktivitě, ale nájemní výnosy i kapitálový růst zůstávají silné díky strukturálnímu nedostatku bytů. Klíčem je však cílený výběr lokality a typu nemovitosti – ideálně v souladu s aktuálními trendy, jak popisujeme v /blog/investice-do-nemovitosti-2026-co-funguje.