Praha odkoupila historický zámek Veleslavín za 210 milionů Kč, tedy o 370 milionů méně než původní požadavek státu. Díky trpělivosti a opakovanému propadu dražeb ušetřila městská pokladna stovky milionů – příklad, jak i ve velkoměstském realitním trhu platí princip „kupujte, když ostatní prodávají“. Pro české investory je to lekce v hodnocení dlouhodobé hodnoty versus krátkodobých cenových tlaků.
Strategický nákup: když trpělivost přináší konkrétní úspory
V pondělí 10. dubna schválili pražští zastupitelé nákup zámku Veleslavín v Praze 6 za 210 milionů korun. Tato částka představuje méně než 36 % původní vyvolávací ceny 580 milionů korun, kterou Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) stanovil v listopadu 2022. Po deseti neúspěšných dražbách – poslední proběhla na konci roku 2023 – se stát rozhodl snížit cenu natolik, že město konečně přistoupilo k transakci.
Pro českého investora je tento případ výjimečný nejen svým rozsahem, ale i metodou. „Tady jsme zvolili taktiku, že jsme čekali, až stát přijde s lepší cenou,“ uvedl radní Adam Zábranský (Piráti). A tato taktika se vyplatila: úspora 370 milionů korun je částka, která by postačila na výstavbu více než 100 nových bytů v Praze dle průměrných cen za metr čtvereční v roce 2024.
Co znamená zámek pro realitní trh Prahy 6?
Areál o rozloze 3 hektarů s historickým parkem a budovami z roku 1725 bude revitalizován městskou částí Praha 6, která jej již nyní spravuje na základě výpůjčky od státu. Podle starosty Jakuba Starka (ODS) bude rekonstrukce stát přibližně 2 miliardy korun. Zámek samotný má zůstat v komunálním vlastnictví, zatímco další budovy budou určeny pro spolupráci se soukromými partnery – například ze školství nebo kulturní sféry.
Tento krok má potenciál stabilizovat okolní realitní trh. Historické lokality jako Veleslavín totiž často fungují jako urbanistické kotvy, které zvyšují atraktivitu celého okolí. V kontextu nedostatku kvalitního bydlení v Praze – kde se podle ČSÚ meziročně zvyšují ceny bytů o 3,2 % – může revitalizace přispět i k růstu nabídky komerčních i rezidenčních prostor v dlouhodobém horizontu.
Zajímavé je, že právě takové brownfieldy a opomíjené areály se stávají klíčovým zdrojem růstu pražského bytového trhu. Jak jsme psali v analýze Brownfieldy: Skrytý motor růstu pražského bytového trhu, právě tyto lokality nabízejí největší potenciál pro inteligentní densifikaci bez zásahu do zeleně.
Lekce pro soukromé investory: čas jako aktivum
I když jde o komunální transakci, obsahuje pro soukromé investory důležité ponaučení: trpělivost a disciplinované hodnocení hodnoty mohou vést ke skutečně výhodným nákupům. V době, kdy banky stále upravují podmínky hypoték a úrokové sazby zůstávají nad 5 %, je klíčové nepodléhat emocím ani tlaku „koupit hned, protože cena poroste“.
Naopak – jak ukazuje i trend vývoje spořicích účtů v roce 2026 (Spořicí účty 2026: Jak banky lákají investory), likvidita má dnes vyšší váhu než kdy dříve. Umět počkat na správnou příležitost – třeba i několik let – je strategie, která se vyplácí.
Navíc, v kontextu plánované stavební reformy 2026 (Stavební reforma 2026: Co znamená pro české investory?) se očekává zjednodušení procesů pro revitalizace historických objektů. To dává majitelům podobných nemovitostí výhodu – zejména v centrech měst, kde nová výstavba narazí na regulační i prostorové limity.
Často kladené otázky
Může si běžný investor dovolit koupit historickou nemovitost jako zámek? Ne většinou ne – ceny jsou výrazně nad dosah individuálních portfolií. Nicméně menší historické objekty (vily, usedlosti) se objevují na trhu i za desítky milionů korun, a pokud splňují podmínky památkové péče, mohou být vhodné pro dlouhodobé investice s vysokým apreciačním potenciálem.
Jak ovlivňuje revitalizace okolní ceny nemovitostí? Revitalizace kvalitních areálů typicky zvyšuje atraktivitu celé lokality – a tím i ceny bytů a nájmy v okruhu 1–2 km. Studie z UK ukazují, že v Praze může být tento efekt až +8 % v průběhu 5 let po dokončení projektu.