V prvním čtvrtletí 2026 se v Praze prodalo 1800 nových bytů, což odpovídá stabilnímu dvouletému trendu. Průměrná cena překročila 182 tisíc Kč/m², zatímco poptávka se soustředí do lokalit jako Praha 9, 5, 4 a 10 – a menší dispozice (1+kk a 2+kk) tvoří 76 % prodejů.
Trh novostaveb v Praze: Stabilita na pozadí strukturálního deficitu
Pražský trh s novými byty si udržuje pozoruhodnou stabilitu i v době, kdy globální ekonomika čelí geopolitickému napětí a domácí stavební sektor bojuje s nárůstem nákladů. Podle analýzy společností Central Group, Skanska Residential a Trigema se v prvním čtvrtletí 2026 prodalo přibližně 1800 nových bytů – stejně jako ve čtvrtém čtvrtletí 2025 a v souladu s průměrem posledních dvou let. I když jde o 30% pokles meziročně, je nutné mít na paměti, že srovnávací období (Q1 2025) bylo druhým nejúspěšnějším v historii sledování.
Tato „stabilita“ však není důkazem rovnováhy, ale spíše symptomem dlouhodobého nedostatku nabídky. Jak upozorňuje Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential: „Dlouhodobý trend je dán zejména nedostatečnou nabídkou nových bytů na trhu způsobenou neefektivními povolovacími procesy a územním plánováním.“ Tento problém jsme detailně rozebrali v článku o stavební reformě 2026, která slibuje zrychlení procesů, ale její dopad se projeví až v horizontu několika let.
Cena za metr čtvereční překročila hranici 180 tisíc
Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze dosáhla v Q1 2026 částky 182.311 Kč/m² – čtvrtletní růst o 2,6 % a meziroční nárůst o 8,6 %. Prodejní ceny rostly dokonce rychleji: 177.647 Kč/m², což je meziroční nárůst 11,2 %. Jedná se o nová historická maxima.
Zajímavé je, že tento růst táhnou především menší byty: dispozice 1+kk a 2+kk tvoří dohromady 76 % všech prodejů (31 % a 45 %). Naopak podíl větších bytů dále klesá – jejich absolutní cena přesahuje schopnost trhu je financovat, ať už hypotékami nebo hotovostí. To má přímý dopad na investiční strategie: menší byty jsou dnes likvidnější, lépe se pronajímají a rychleji se prodávají – jak ukazujeme v analýze nájemního bydlení v ČR.
Lokality, které táhnou trh: Praha 9, 5, 4 a 10
Téměř třetina všech prodejů nových bytů připadá na Prahu 9, která spolu s Prahou 5 tvoří polovinu pražského trhu novostaveb. Další silné lokality jsou Praha 4 a 10. Tyto části města kombinují relativně nižší ceny (pod pražským průměrem), dostupnost MHD a prostor pro brownfieldovou výstavbu – fenomén, který podrobně popisujeme v článku o brownfieldech jako motoru růstu.
Na druhém konci spektra jsou Praha 1 a 7, kde ceny dosahují extrémních hodnot – často přes 220 tisíc Kč/m². Zatímco pro luxusní segment to může být atraktivní, pro běžného investora se tyto lokality stávají nedostupnými.
Stavební náklady jako brzda budoucího růstu
Klíčovým rizikem pro další vývoj trhu jsou rostoucí stavební náklady. Jen za poslední dva roky vzrostly ceny stavebních dodávek o 27 %, což výrazně snižuje rentabilitu nových projektů. Geopolitická situace navíc zdražuje energie, dopravu i materiály závislé na ropě. Důsledkem je omezené zahajování nových staveb, což vytváří sebeudržující cyklus: málo nabídky → růst cen → vyšší bariéra pro kupující → nižší objednávky developerů → ještě méně nabídky.
Pro české investory to znamená jednoznačně: čas hraje proti vám. Pokud plánujete vstoupit na trh novostaveb, odložení rozhodnutí pravděpodobně povede k vyšším nákladům – jak pořizovacím, tak finančním (např. vyšší hypoteční splátky kvůli vyššímu LTV). A jak ukazujeme v článku o hypotečním trhu v březnu 2026, i přes mírné snížení úrokových sazeb zůstává financování náročné.
Často kladené otázky
Proč se prodávají hlavně menší byty? Menší dispozice (1+kk a 2+kk) jsou cenově dostupnější, lépe se financují hypotékou a mají vyšší likviditu – jak pro prodej, tak pro pronájem. To je klíčové pro investory i první kupující.
Ještě stojí za to investovat do novostaveb v Praze? Ano – pokud počítáte s dlouhodobým horizontem (5+ let). Praha nadále trpí strukturálním deficitem bytů, což podporuje růst hodnoty nemovitostí. Nicméně klíčové je pečlivě vybrat lokalitu a typ bytu.
Co dělat, pokud mi developer zruší projekt kvůli nákladům? V takovém případě máte nárok na vrácení zálohy. Doporučujeme uzavírat smlouvy s ověřenými developery a využívat escrow účty. Více o rizicích a ochraně najdete v našem průvodci oddlužení a exekucí.