ČNB varuje, že čeští žadatelé o investiční hypotéky začínají kombinovat spotřebitelské úvěry, aby splnili požadavek 30% vlastního kapitálu. Tento trend může ohrozit finanční stabilitu – a zkomplikovat plánování pro seriózní investory.
Když regulace potká kreativitu
V posledním rozhovoru pro Spotlight Aktuálně.cz viceguvernérka České národní banky Eva Zamrazilová přiznala, co mnozí z nás už delší dobu tuší: čeští investoři hledají cesty, jak obejít přísná pravidla pro investiční hypotéky. Konkrétně jde o situaci, kdy žadatel potřebuje zajistit 30 % vlastního kapitálu pro nákup třetí a další nemovitosti nebo bytu určeného k pronájmu – na rozdíl od 10–20 % u prvního bydlení.
Podle Zamrazilové se objem spotřebitelských úvěrů v posledních měsících svižně zvyšuje – a jedním z možných důvodů je právě snaha „dokoupit“ chybějící kapitál pro splnění hypotečních podmínek. „Je možné, že třeba v rámci širší rodiny nebo jakýmkoliv jiným způsobem si lidé berou spotřebitelský úvěr, aby si zajistili ty další peníze na to, aby měli těch třicet procent,“ řekla.
Z pohledu investora to zní lákavě – ale je to strategie s vysokým rizikem. Spotřebitelské úvěry mají výrazně vyšší úrokové sazby (aktuálně často nad 8 %) než hypotéky (stále kolem 5–6 %, viz Hypotéky nad 5 %: Sliby vs. realita českého trhu). Navíc nejsou vázané na konkrétní majetek, a jejich splácení zatěžuje cash flow bez možnosti daňového uplatnění jako u investičních nákladů.
Proč ČNB netlačí na uvolnění pravidel?
Navzdory kritice ze strany ekonomů jako Tomáš Havránek, který označil současná pravidla za „nesmyslně přísná“, ČNB zatím neplánuje zmírnění. Zamrazilová zdůraznila, že tato opatření jsou běžná i v jiných zemích EU a slouží k ochraně finanční stability celého systému.
„Jediné, nad čím se zamyslím já, je nějakým způsobem ulehčit situaci těm mladým nabyvatelům prvního bydlení,“ dodala – což naznačuje, že investiční segment zůstane pod tlakem. A to má dopad i na trh s nájemními byty, kde právě drobní investoři hrají klíčovou roli.
V kontextu nedostatku nové bytové výstavby – Praha například staví o 85 % méně bytů než před krizí (více zde) – může tento regulační tlak dále omezit nabídku nájemního bydlení. Paradoxně tak ČNB svými pravidly podporuje cenový tlak nahoru, protože omezuje přísun nových investičních jednotek.
Co to znamená pro vás jako investora?
Pokud plánujete nákup další nemovitosti, nezávislost na spotřebitelském úvěru je vaší největší výhodou. Seriózní investiční strategie vyžaduje stabilní zdroj vlastního kapitálu – ať už z předchozích investic, firemních zisků nebo jiných aktiv.
Druhou možností je zaměřit se na lokality mimo centra, kde cena za metr čtvereční stále umožňuje vstup s menším kapitálem – například v regionech s boomem výstavby, jako je Liberec nebo Hradec Králové (viz analýza regionální výstavby).
A nakonec: pokud uvažujete o financování více nemovitostí, je klíčové pracovat s poradcem, který rozumí aktuálním limitům ČNB a umí navrhnout strukturu financování v souladu s pravidly – nikoli proti nim. Více o tom, jak financovat investiční byty po zpřísnění ČNB, najdete v našem detailním průvodci.
Často kladené otázky
Můžu použít spotřebitelský úvěr na doplnění vlastního kapitálu pro hypotéku? Technicky ano, ale banka může odmítnout hypotéku, pokud zjistí, že vlastní kapitál není skutečně „vlastní“. Navíc kombinace vysokých úroků a dvojího dluhu zatíží váš cash flow a zvyšuje riziko zadlužení.
Bude ČNB uvolňovat pravidla pro investiční hypotéky v roce 2025? Na základě aktuálních výroků viceguvernérky Zamrazilové není plánováno žádné významné uvolnění. Naopak – ČNB sleduje růst spotřebitelských úvěrů jako potenciální riziko a může reagovat dalším zpřísněním.
Jaký je rozdíl mezi hypotékou na vlastní bydlení a investiční hypotékou v ČR? U vlastního bydlení stačí 10 % vlastního kapitálu (do 36 let) nebo 20 % (nad 36 let). U investičních nemovitostí je povinných 30 %, splátka nesmí přesáhnout 45 % čistého příjmu a celkový dluh je omezen poměrem 8,5násobku ročního příjmu.