Vláda chystá změnu stavebního zákona, která by umožnila výstavbu logistických center a obchodů i na nejúrodnějších pozemcích první a druhé třídy – ale jen do 1 km od dopravní infrastruktury. V roce 2023 takto zmizelo 800 hektarů půdy, což odpovídá rozloze města Roztoky. Pro české investory to znamená nové příležitosti, ale i rizika ohledně trvalé hodnoty nemovitostí.
Když se logistika potká s polem: nová pravidla hrozí i lákají
Vláda České republiky připravuje legislativní změnu, která by částečně vrátila zpět přísná pravidla pro výstavbu na zemědělské půdě první a druhé bonity – tedy na těch nejúrodnějších pozemcích. Podle návrhu, který má k dispozici i veřejnost, by developři mohli tyto pozemky využít pro sklady, distribuční centra a obchodní areály, pokud leží do jednoho kilometru od dálnic, silnic I. třídy, železnic, letišť nebo vodních cest.
Tento krok reaguje na rostoucí poptávku po logistických kapacitách – v posledních letech jsme svědky expanze e-commerce i mezinárodních řetězců, které vyžadují strategicky umístěné skladové prostory. Jen v roce 2023 podle dat Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního zmizelo pod betonem téměř 800 hektarů zemědělské půdy – plocha srovnatelná s celým středočeským městem Roztoky.
Zatímco současný zákon zakazuje jakékoli vyjmutí půdy první a druhé třídy pro komerční výstavbu, nová úprava by tento zákaz částečně omezila. Ministerstvo pro místní rozvoj argumentuje, že „sklady mají smysl stavět tam, kde je efektivní dopravní napojení“ – tedy právě u dálnic jako D1 nebo D8, které jsou klíčovými tepnami české logistiky (více o jejich významu pro realitní trh najdete v našem článku o Koridoru D1).
Co to znamená pro české investory?
Na první pohled se může zdát, že uvolnění pravidel přinese více možností pro investice do logistické nemovitosti – jednoho z nejžádanějších segmentů posledních let. Skutečně, v okolí hlavních dopravních koridorů může dojít k růstu nabídky a snížení cen za metr čtvereční pozemku. To může být atraktivní zejména pro institucionální investory nebo fondy specializující se na industriální realitu.
Nicméně je nutné mít na paměti dlouhodobá rizika. Jak upozorňuje Martin Rexa z Hnutí Duha i bývalý ministr životního prostředí Petr Hladík, úrodnost půdy u dálnic není automaticky nulová. Naopak – mnohé pozemky v těchto lokacích jsou intenzivně obdělávány a jejich ztráta je trvalá. Betonová deska skladiště totiž půdu nenávratně degraduje, což může vést k regulačnímu tlaku v budoucnu – třeba formou vyšších daní nebo restrikcí při dalších změnách využití.
Pro českého retailového investora je proto klíčové posuzovat nejen aktuální rentabilitu, ale i regulační riziko. Pokud plánujete investovat do logistického areálu na bývalé zemědělské půdě, doporučujeme pečlivě analyzovat historii pozemku, jeho bonitu a potenciální tlak ze strany ekologických organizací či místních obcí. V tomto kontextu může být bezpečnější volbou investice do brownfieldů – opuštěných průmyslových lokalit, které již půdu nezabírají (viz naše analýza Brownfieldy: Skrytý motor růstu pražského bytového trhu).
Daňové a strategické dopady
Z dlouhodobého hlediska může změna ovlivnit i daňové zatížení nemovitostí. Vzhledem k rostoucímu tlaku na ochranu půdy není vyloučeno, že se objeví nové daňové mechanismy zaměřené na „spotřebu“ úrodné půdy – podobně jako u emisních poplatků. Už dnes platí majitelé nemovitostí daň z nemovitých věcí, jejíž výše se liší podle typu pozemku; případné zvýšení pro komerčně využité půdy první třídy by mohlo být politicky lákavé (detailní rozbor připravujeme v článku Daň z nemovitosti 2026).
Navíc si uvědomme, že logistická výstavba na úrodné půdě není ekonomicky neutrální. Cena pozemku sice může být nižší než v centru města, ale náklady na vyjmutí zemědělského fondu, úpravy terénu a možné námitky veřejnosti mohou celkové náklady výrazně navýšit – viz naše analýza Stavební náklady stoupají: Hrozí krize dostupného bydlení?.
Často kladené otázky
Můžu jako fyzická osoba investovat do skladu na bývalé zemědělské půdě? Ano, ale s výhradami. Výstavba vyžaduje získání stavebního povolení a souhlas s vyjmutím pozemku zemědělského fondu. U pozemků první a druhé třídy je to složité – nová legislativa to usnadní pouze v blízkosti dopravní infrastruktury. Doporučujeme konzultaci s odborníkem na územní plánování.
Je investice do logistiky na úrodné půdě dlouhodobě bezpečná? Ne nutně. Ačkoli dnešní legislativa umožňuje výstavbu, budoucí vlády mohou zavést restrikce nebo vyšší daně. Trvalá hodnota nemovitosti závisí i na regulační stabilitě – proto preferujeme lokality s minimálním environmentálním dopadem.