Novela stavebního zákona konečně přináší jasnou koncepci: rozvoj území jako hlavní cíl, nikoli jeden z mnoha chráněných zájmů. Pokud projde v současné podobě, může zkrátit dobu výstavby o 30–50 % a znatelně snížit riziko blokace projektů – což je šance pro české investory i obyvatele trpící bytovou krizí.
Antropocentrický zásah do regulace
Od poloviny 90. let se česká stavební legislativa proměnila v pravý labyrint. Stavební zákon, dnes čítající více než 1 200 ustanovení, spolu s desítkami prováděcích předpisů a roztříštěnými kompetencemi orgánů, efektivně paralyzuje jakoukoliv větší výstavbu. Průměrná doba povolení nového bytového projektu v ČR dosahuje 4–7 let – v Německu to bývá 18–24 měsíců.
Výsledkem je trh s bydlením, který nelze popsat jinak než jako strukturálně deformovaný. Jak ukazujeme v analýze Ceny bytů v Česku: Strukturální změny a dlouhodobý růst, nedostatek nových bytů je jedním z klíčových faktorů udržujících cenový tlak i přes vyšší hypoteční úrokové sazby.
Nyní se ale situace možná obrací. Skupina poslanců vládních stran předložila novelu stavebního zákona, která se od minulých pokusů liší ideovou jasností: rozvoj území má být primárním cílem veřejné správy, nikoli vedlejším efektem ochrany životního prostředí, památek nebo „dotčených subjektů“.
Úřad rozvoje území: Jedno razítko místo deseti
Jádrem reformy je vznik Úřadu rozvoje území (ÚRÚ) – centralizovaného, profesionálního státního orgánu, který bude odpovídat za celý stavební proces od územního rozhodnutí po stavební povolení. Tím se ruší tzv. smíšený model, kdy obce zároveň plánovaly, schvalovaly i stavěly – a často blokovaly projekty konkurenčních developerů.
Pro českého investora to znamená tři konkrétní výhody:
- Předvídatelnost: Rozhodnutí budou vydávány na základě jasných kritérií, nikoli lokálních politických nálad.
- Rychlost: Cílem je zkrátit celý proces na maximálně 24 měsíců.
- Snížení rizika: Méně subjektů s právem veta = méně možností pro zablokování projektu.
Tento posun je zásadní zejména v kontextu současného trhu, kde, jak popisujeme v článku Když splátka rozhoduje: Proč Češi kupují byty bez ohledu na cenu, poptávka po bydlení zůstává vysoká i přes drahou hypotéku – protože lidé nemají alternativu.
Co to znamená pro české majitele a investory?
Pokud se reforma prosadí v plné míře, můžeme očekávat postupné uvolnění nabídky bytů, zejména v aglomeracích Prahy, Brna a Ostravy. To by mohlo vést k mírnému ochlazení cen v letech 2026–2028 – avšak nikoli ke kolapsu. Naopak: stabilnější a transparentnější regulační prostředí přiláká institucionální investory, kteří dnes často upřednostňují Polsko nebo Maďarsko.
Z hlediska financování je také důležité, že rychlejší výstavba znamená kratší dobu mezi investicí a nájmem – tedy vyšší IRR (interní výnosovost) pro developerské projekty. To může posílit atraktivitu nemovitostí jako investiční třídy, zejména v porovnání s penzijním spořením, jak analyzujeme v Penzijní spoření a nemovitosti: Kde hledat lepší výnos pro důchod?.
Nicméně – varujeme před přílišným optimismem. Reforma stále musí projít Senátem a prezidentskou vetou. A i když projde, její reálný dopad se projeví až za 2–3 roky, kdy se první projekty dostanou skrz nový systém.
Často kladené otázky
Bude moct obec nadále ovlivňovat výstavbu na svém území? Obce ztratí rozhodovací pravomoc ve stavebním řízení, ale zachovají si vliv prostřednictvím územního plánu – tedy strategického dokumentu, který určuje, co a kde se může stavět. Denní rozhodování však převezme Úřad rozvoje území.
Jak se změní role ochránců přírody a památek? Tyto orgány zůstanou součástí procesu, ale jejich stanoviska budou pouze doporučujícího charakteru, nikoli závazná. Rozhodnutí bude nakonec činit ÚRÚ s ohledem na celkový zájem na rozvoji území.
Má smysl teď investovat do developerského projektu? Ano – pokud jde o projekty s již schváleným územním rozhodnutím. Tyto projekty budou mít výhodu, protože uniknou nejdelší fázi procesu. U nových záměrů je vhodné počkat na finální podobu zákona, ale sledovat aktivity developerů, kteří připravují projekty „na startovací čáře“ nového systému.