V druhém čtvrtletí 2024 dosáhly ceny bytů, rodinných domů i stavebních pozemků v Česku historického maxima. Podle ČSOB Indexu bydlení vzrostly tržní ceny bytů meziročně o 11,3 %, domů o 8,6 % a pozemků dokonce o 8,8 %. Tento růst není jen statistickou anomálií – odráží hluboké posuny v chování kupujících i struktuře poptávky.
Trh se mění: kvalita rozhoduje více než lokalita samotná
Zatímco v minulých letech stačilo mít nemovitost „někde ve městě“, dnes už kupující pečlivě vybírají podle parametrů, které mají dlouhodobý dopad na hodnotu i nájemní výnos. „Neočekáváme pokles cen, ale trh bude mnohem selektivnější,“ upozorňuje Martin Vašek, šéf ČSOB Hypoteční banky. Investoři a domácí kupující dávají přednost bytům s kvalitní dispozicí, energetickou třídou A nebo B a dobrou dopravní dostupností – i když nejsou přímo v centru.
Nejvyšší cenový tlak je stále v Praze, kde průměrná cena novostavby překročila hranici 187 000 Kč/m². V Brně se cena pohybuje kolem 149 000 Kč/m². Tyto hodnoty jsou sice vysoké, ale stabilní poptávka po moderním bydlení je udržuje nad úrovní inflace i hypotečních sazeb. Zajímavé je, že zájem se rozšiřuje i na byty typu 3+1 a 3+kk – dříve považované spíše za rodinné než investiční. To svědčí o tom, že čeští investoři hledají nemovitosti s vyšším nájemním potenciálem, nikoli jen s minimálními pořizovacími náklady.
Domy a pozemky: atraktivita závisí na stavu i vzdálenosti
Rodinné domy zdražily meziročně o 8,6 %, avšak data ukazují výrazný rozdíl mezi kvalitními objekty v dobrých lokalitách a staršími domy v periferních oblastech. Tyto „méně atraktivní“ nemovitosti trpí nedostatkem zájmu – jejich ceny stagnují nebo mírně klesají. Pro investora to znamená jednoduché: renovovat nelze vždy levněji, než koupit hotové.
Naopak stavební pozemky zaznamenaly meziroční růst o 8,8 %, přičemž největší zájem je o lokality do 30–40 minut od velkých měst s dobrou silniční nebo železniční spojeností. Tento trend kopíruje evropský fenomén tzv. „commuter belt“ – pásem dojíždění, kde lidé hledají klid, ale nechtějí obětovat přístup ke službám. Pro českého investora může být takový pozemek zajímavou alternativou k nákupu hotové nemovitosti, zejména vzhledem k nižším pořizovacím nákladům a možnosti budoucího zhodnocení.
Co to znamená pro vaši investiční strategii?
Růst cen nemovitostí v kombinaci s relativně stabilními hypotečními sazbami (aktuálně kolem 5,5–6,5 %) vytváří paradoxní situaci: trh je dražší než kdy dříve, ale zároveň nabízí reálné příležitosti pro ty, kdo umí vybírat. Pokud máte kapitál a schopnost analyzovat mikrolokalitu, můžete najít nemovitosti s výnosem nad průměr. Naopak pasivní přístup – „koupím cokoli, protože vše roste“ – už dávno nepostačuje.
Důležité je také myslet na daňové dopady. Na rozdíl od řady zahraničních destinací zůstává Česko poměrně přívětivé pro investory – jak ukazujeme v analýze České daně z nemovitostí: daňový ráj v srdci Evropy?. Navíc, i když hypotéky nejsou levné, jejich podmínky se v posledních měsících mírně uvolnily, jak popisujeme v článku Hypotéky se zdražují – ale největší rozdíly jsou uvnitř bank.
Historicky vzato je současný růst impresivní: od roku 2010 vzrostly ceny bytů o 172 %, rodinných domů o 151 % a cen stavebních pozemků dokonce o 253 %. Tyto čísla však neznamenají, že trh je „přehřátý“. Spíše naznačují, že český realitní trh prošel transformací z masového k trhu diferencovanému – kde hodnota roste tam, kde je skutečná kvalita.
Často kladené otázky
Ještě má smysl investovat do nemovitostí v době vysokých cen? Ano, ale klíčem je selektivita. Ne každá nemovitost roste stejně. Zaměřte se na lokality s dlouhodobým potenciálem, kvalitní technický stav a nízké provozní náklady. Krátkodobé spekulace již nejsou výnosné.
Jak ovlivňuje růst cen možnosti získání hypotéky? Banky stále financují až 90 % hodnoty nemovitosti, ale vyžadují vyšší bonitu a detailní analýzu cash flow, zejména u investičních nemovitostí. Více o aktuálních podmínkách najdete v článku Hypotéka v době drahých bytů a vysokých sazeb.