Historický palác Bellevue na pražském Smetanově nábřeží projde rekonstrukcí pod vedením skupiny Daniela Křetínského. Po dokončení budou byty nabízet exkluzivní bydlení v centru Prahy – s cenami v řádu desítek milionů korun. Pro české investory jde o vzácnou příležitost vstoupit do segmentu premium nemovitostí s dlouhodobým kapitálovým růstem.
Exkluzivita s historií: Bellevue se vrací k původnímu poslání
V roce 2023 společnost EP Real Estate, patřící miliardáři Danielu Křetínskému a Patriku Tkáčovi, zakoupila historický palác Bellevue na Smetanově nábřeží za nezveřejněnou částku. Budova, postavená architektem Konstantinem Mráčkem ve stylu nizozemské neorenesance, byla v havarijním stavu – důsledek neúspěšného plánu předchozího majitele Arca Capital proměnit ji na luxusní hotel. Ta firma v roce 2021 zkrachovala a nemovitost se ocitla na trhu jako investiční rarita.
Dnes už je jasné: místo hotelu zde opět vzniknou luxusní byty doplněné komerčními prostory v parteru. „Historicky to byl bytový dům, k tomu by se měl vrátit, jen v nové kvalitě,“ potvrzuje Petr Palička, šéf realitní divize EP Real Estate. Stavební povolení by mělo být vydáno během několika měsíců, což otevírá cestu k rekonstrukci, která má být z vnějšku téměř neviditelná – zachová fasády i střešní krajinu, které jsou nedílnou součástí panoramatu Vltavy.
Co to znamená pro české investory?
Pro investory hledající stabilní, dlouhodobé zhodnocení kapitálu představuje Bellevue unikátní příležitost. Lokalita – pár kroků od Karlova mostu, Národního divadla a Vltavy – je jednou z nejžádanějších v Česku. Cena za metr čtvereční zde v posledních letech přesahuje 300 000 Kč, a to i u starších bytů bez rekonstrukce. Po rekonstrukci lze očekávat transakční ceny nad 400 000 Kč/m², což odpovídá cenám v nejlepších lokalitách Evropy.
Zatímco průměrná cena nového bytu v Praze vzrostla v roce 2025 o 10,4 % (zdroj), premium segment, jako je Bellevue, se pohybuje mimo obecné trendy. Zde rozhodují exkluzivita, historie a umístění – faktory, které v době geopolitické nestability a inflace posilují atraktivitu fyzických aktiv. Navíc, jak ukazujeme v analýze Penzijko a nemovitosti: Kde si český investor vydělá víc?, investice do prémiových nemovitostí v centrech velkoměst generují stabilní kapitálový růst i v době vyšších úrokových sazeb.
Architektura jako investiční plus
Rekonstrukci navrhuje ateliér TaK Marka Tichého, který stál za prestižními projekty jako přestavba InterContinentalu na Fairmont nebo revitalizace Elektrických podniků v Bubenské. Jeho přístup – respektovat historii, ale přidat moderní funkčnost – je klíčový pro udržení hodnoty. V Bellevue budou největší byty umístěny v horních patrech s výhledem na řeku, zatímco v parteru vznikne restaurace a komerční prostory. Celkový koncept bude odpovídat „stylu a atmosféře místa“, jak zdůrazňuje Palička.
Tento přístup odpovídá globálnímu trendu „quiet luxury“ – kde hodnota spočívá spíše v kvalitě a kontextu než v okázalosti. Pro české investory to znamená, že Bellevue nebude jen bydlením, ale i kulturním majetkem s vysokou rezidenční i investiční hodnotou.
Regionální kontext: Praha vs. Brno
I když se pozornost soustředí na Prahu, EP Real Estate rozšiřuje své aktivity i do Brna, kde se cenový růst v posledních dvou letech přiblížil pražskému tempu (více zde). Nicméně žádná jiná lokalita v ČR nenabízí kombinaci historie, turistické atraktivity a mezinárodního renomé jako Smetanovo nábřeží. To činí Bellevue nejen investicí do nemovitosti, ale i do brandu lokality.
Často kladené otázky
Budou byty v Bellevue určeny i pro české investory, nebo jen pro zahraniční? Projekt je otevřený všem kupujícím, včetně českých fyzických i právnických osob. Vzhledem k cenové hladině (očekávané ceny v řádu desítek milionů Kč) se však jedná o segment pro sofistikované investory s větším kapitálem.
Jaký dopad má tento projekt na celkovou dostupnost bydlení v Praze? Bellevue nepatří do segmentu dostupného bydlení – jde o premium produkt určený pro horní desetinu trhu. Jeho existence však nepřímo podporuje ekonomiku města (daňové příjmy, zaměstnanost, turismus) a zvyšuje prestiž celého okolí, což může pozitivně ovlivnit i ceny v sousedních čtvrtích.