44 % Čechů bez nemovitosti si myslí, že si ji nikdy nekoupí – o 15 procentních bodů více než evropský průměr. Vysoké ceny, náklady na bydlení (35 % příjmu) a stoupající hypoteční sazby (nyní 5,18 %) vytvářejí bariéru hlavně pro mladé. Pro investory je to paradoxně příležitost.
Pesimismus vs. realita: Kdo si dnes může dovolit vlastnit?
Podle nejnovějšího celoevropského průzkumu Evropské realitní přehledy se Česká republika řadí mezi nejpesimističtější země, pokud jde o možnost pořízení vlastního bydlení. Mezi dospělými, kteří dosud nemovitost nevlastní, 44 % považuje vlastnictví za nedosažitelné – oproti evropskému průměru 29 % jde o výrazný rozdíl. Tento sentiment není jen emocionální; má pevné ekonomické základy.
České domácnosti vynakládají na bydlení průměrně 35 % svého čistého příjmu, což přesahuje evropský průměr o 3 procentní body. U mladých lidí (18–31 let) je situace ještě horší: 24 % z nich má potíže s úhradou nájemného nebo splátek – o 6 p.p. více než v EU. Přičtěme k tomu 18 % respondentů, kteří bojují s náklady na energie, a dostaneme obraz trhu, kde bydlení přestává být standardem a stává se luxusem.
Hypotéky a ceny: Dokonalá bouře pro první kupující
Aktuální průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu dosáhla v dubnu 2026 5,18 % – o 0,29 p.p. více než v březnu. Jde o největší meziměsíční skok od léta 2023. Pro srovnání: v roce 2021 byly sazby pod 2 %. Tento nárůst dramaticky zvyšuje měsíční splátku, zejména u dlouhodobých úvěrů.
Zároveň ceny nemovitostí, i když se v posledních letech mírně ustálily, zůstávají na historicky vysoké úrovni. V Brně například cena nového bytu překročila 150 tisíc korun za m² (/blog/brno-cena-bytu-150-tisic). Pro mladé páry bez rodinné podpory je tak vstup na trh prakticky nemožný – průměrný věk prvního nákupu bytu v ČR je dnes 33 let.
Přestože pouze 8 % dospělých žije s rodiči a 20 % by potřebovalo partnera ke spoluvlastnictví, sociální mobilita je nízká: jen 9 % Čechů plánuje přestěhování v příštím roce, zatímco v EU je to 17 %. Hlavními překážkami jsou vysoké ceny (31 %), nedostatek vkladu (27 %) a úrokové sazby (15 %).
Investiční příležitost v době krize dostupnosti
Paradoxně právě tento tlak na trh vytváří prostor pro chytré investory. Zatímco jednotlivci bojují s cenami, nájemní bydlení a hotelové nemovitosti tvoří více než 50 % investičního objemu v 1. čtvrtletí 2026 (/blog/najemni-bydleni-hotele-investice-2026). Nájemní trh se navíc vyvíjí velmi diferencovaně: některé okresy zaznamenaly růst nájemného o více než 130 % za posledních 10 let, zatímco jinde stagnuje nebo dokonce mírně klesá (/blog/kde-najmy-za-10-let-explodovaly).
Pro investora to znamená jednoznačně: lokální analýza je klíčová. Města jako Brno nebo Ostrava díky silné ekonomice a univerzitním center stále lákají nájemníky, a tedy generují stabilní cash flow. Naopak regiony s populačním úbytkem a slabou infrastrukturou nesou vysoké riziko podcenění.
Navíc, jak ukazujeme v analýze hypoték pro rok 2026, správná volba fixace a struktura financování může výrazně zmírnit dopad vysokých sazeb (/blog/hypoteky-2026-geopolitika-inflace-investori).
Spokojenost s bydlením: Vlastnictví stále vítězí
Data dále potvrzují, že vlastnické bydlení zůstává klíčovým faktorem životní spokojenosti. Zatímco 86 % vlastníků je se svým bydlením spokojeno, mezi nájemníky je to pouze 53 %. Celková spokojenost v ČR (73 %) tak zaostává za evropským průměrem (77 %).
Tento rozdíl je signálem pro politiky i investory: trh potřebuje dostupné vlastnické produkty – ať už formou developerských programů (např. iniciativa České spořitelny s nájmem od 14 200 Kč /blog/ceska-sporitelna-dostupne-bydleni-2026) nebo inovativních modelů jako rent-to-own. Pro investory může být takový přístup mostem mezi krátkodobým nájmem a dlouhodobým vlastnictvím.
Často kladené otázky
Proč si Češi myslí, že si nikdy nekoupí byt? Hlavními důvody jsou kombinace vysokých cen nemovitostí, nárůstu hypotečních sazeb nad 5 % a nedostatku vlastních úspor na akontaci. Mladí lidé navíc čelí rostoucím nákladům na energie a bydlení, které spotřebují až 35 % jejich příjmu.
Je nyní dobrá doba investovat do nájemních bytů? Ano – ale jen s lokální precizí. V centrech silných regionů (Brno, Ostrava, Plzeň) roste poptávka po kvalitním nájemním bydlení, zatímco v periferních oblastech hrozí stagnace. Klíčem je analyzovat dlouhodobé trendy nájemného a demografie.
Může mi vysoká hypoteční sazba zabránit v koupi investiční nemovitosti? Ne nutně. U investičních nemovitostí lze část nákladů kryt nájmem. Důležité je správně zvolit fixaci, poměr LTV a zajistit rezervu na období vyšších splátek – viz naše analýza /blog/fixace-hypoteky-2026-investori.