V roce 2026 se stále častěji setkáváme s klienty, kteří zdědili nebo obdrželi nemovitost darem – a chtějí ji co nejdříve prodat. Na první pohled logický krok, ale bez znalosti daňových pravidel může skončit výraznou ztrátou. Zatímco samotné přijetí daru od blízkého příbuzného je od daně osvobozeno, prodej této nemovitosti podléhá jemně nastaveným podmínkám, které mnoho investorů podcení.
Proč darovaná nemovitost není jako ta „svá“
Klíčový rozdíl mezi nabytím nemovitosti kupní smlouvou, dědictvím a darem spočívá v časovém testu. U darované nemovitosti se totiž doba vlastnictví předchozího majitele (dárce) do tohoto testu nezapočítává – na rozdíl od dědictví, kde se lhůta sčítá. To znamená, že i když váš otec vlastnil byt dvacet let a vy jej dostanete darem, vaše osobní hodiny začínají teprve dnem zápisu do katastru nemovitostí.
Od roku 2021 platí pro většinu nemovitostí desetiletý časový test pro osvobození od daně z příjmu při prodeji. Pokud tedy dům nebo byt prodáte dříve a nebydleli jste v něm alespoň dva roky před prodejem, musíte splnit alternativní podmínku: použít příjem na řešení vlastní bytové potřeby. Tato možnost existuje i tehdy, pokud jste v darované nemovitosti nikdy nebydleli – například jste ji pronajímali jako investici.
Daňový základ a znalecký posudek: Nezanedbávejte detaily
Pokud nesplníte ani časový test, ani podmínku bytové potřeby, váš příjem z prodeje bude zdaněn. Základem daně není rozdíl mezi kupní a prodejní cenou (protože kupní cena u daru chybí), ale rozdíl mezi prodejní cenou a znaleckou hodnotou ke dni darování. Právě proto je doporučeno při převodu pořídit znalecký posudek – za několik tisíc korun můžete ušetřit desítky tisíc na dani.
Představme si konkrétní případ: znalecká hodnota darovaného bytu v Praze byla v roce 2023 stanovena na 4,2 milionu korun. V roce 2026 jej prodáte za 5 milionů. Rozdíl 800 tisíc korun je zdanitelný příjem. Při základní sazbě daně 15 % by to znamenalo daň ve výši 120 tisíc korun – pokud neuplatníte žádné slevy. A pozor: od roku 2026 se část příjmu nad 1 762 812 korun zdaňuje sazbou 23 %, což může výsledek výrazně ovlivnit u vyšších transakcí.
Co to znamená pro české investory?
Český realitní trh dlouhodobě eviduje růst cen nemovitostí, což zvyšuje riziko vzniku daňové povinnosti při prodeji darované nemovitosti. Mnoho lidí dar vnímá jako „zdarma“, ale zapomíná, že prodej může být daňově náročný. Zvláště problematické je to u rekreací nebo investičních bytů, kde vlastník v nemovitosti nikdy nebydlel a nepočítá s desetiletým horizontem držby.
Pro investory je proto klíčové plánovat dopředu. Pokud víte, že darovanou nemovitost chcete prodat do pěti let, zvažte, zda ji nepoužijete alespoň krátkodobě jako své trvalé bydliště – to vám umožní uplatnit dvouleté osvobození. Nebo příjem z prodeje okamžitě reinvestujte do nového bydlení. Detaily jako datum zápisu do katastru, znalecká hodnota a účel využití mají přímý dopad na výši daně.
Podobné dilema řeší i ti, kteří investují do komerčních nemovitostí – jak ukazujeme v analýze Bankovní palác v Plzni. I tam hraje roli nejen nákupní cena, ale i daňová optimalizace při exitu.
Často kladené otázky
Musím platit sociální a zdravotní pojištění z příjmu z prodeje darované nemovitosti? Ne. Příjem z prodeje nemovitosti se řadí mezi pasivní příjmy, takže se z něj neodvádí sociální ani zdravotní pojištění – pouze daň z příjmu, pokud nejsou splněny podmínky osvobození.
Co když jsem darovaný byt prodal za méně, než byla jeho znalecká hodnota? V takovém případě vzniká ztráta, kterou lze uplatnit proti jiným příjmům ze stejné kategorie (např. další prodej nemovitosti) v rámci pětiletého období. Samotná ztráta však nevede k návratu daně.
Je nutné oznámit finančnímu úřadu přijetí daru nad 5 milionů korun? Ano. I když je dar od příbuzného osvobozen od daně, při hodnotě nad 5 milionů korun musíte tento příjem oznámit správci daně – informace totiž nejsou automaticky dostupné z veřejných registrů.