Poradenská společnost PwC navrhuje aplikovat osvědčený model veřejně-soukromého partnerství (PPP), známý z výstavby dálnic D4 a D35, i na oblast dostupného bydlení. V Česku, kde domácnosti vydávají 44 % příjmů na bydlení a potraviny, by tento přístup mohl pomoci řešit akutní nedostatek levných bytů – zejména pro mladé, seniory či klíčové profese jako učitelé nebo zdravotní sestry.
Když infrastruktura inspirovala bydlení
Model veřejně-soukromého partnerství (PPP) se v Česku osvědčil u dopravních projektů: první úspěšná realizace přišla s dálnicí D4, následovaná pokračujícími projekty jako D35 nebo železniční spojení na letiště Václava Havla. Nyní mezinárodní poradenská firma PwC, která se podílela na jejich přípravě, navrhuje stejný přístup uplatnit i v oblasti dostupného bydlení.
V Česku je dostupné bydlení stále relativní novinkou, zatímco v zemích jako Irsko nebo Skotsko má dlouhou tradici. „Tělo smlouvy, platební mechanismy i záruky jsou u PPP projektů v podstatě totožné bez ohledu na odvětví,“ vysvětluje Libor Čech z PwC. Rozdíl spočívá hlavně v řízení poptávkového rizika a nastavení nájemní politiky – což jsou aspekty, které mají přímý dopad na návratnost investice.
Proč teď? Ekonomický tlak na české domácnosti roste
Podle aktuálních dat české domácnosti v průměru vydávají 44 % svých příjmů na bydlení a potraviny – což je jeden z nejvyšších podílů v EU. Zatímco průměrný nájem v Praze přesahuje 20 000 Kč/měsíc a ceny bytů dosahují historických maxim, trh s běžným bydlením se stává pro řadu skupin nedostupným.
Právě zde vstupuje koncept dostupného bydlení: snížené nájemné umožňuje bydlet matkám na rodičovské, seniorům s fixním příjmem nebo mladým lidem, kteří teprve vstupují na trh práce. Navíc obce mohou tyto byty využít jako nástroj personální politiky – lákat učitele, hasiče či zdravotní sestry, jejichž nedostatek trápí mnoho regionů.
Jak PPP funguje v praxi pro obce?
PwC nabízí obcím několik variant financování, ale PPP model se hodí především pro velké projekty s investicemi od cca 1 miliardy Kč. „Samozřejmě platí princip úspor z rozsahu. U menších projektů doporučujeme sdružit více etap do jednoho PPP procesu,“ dodává André Hawi, manažer PwC specializující se na infrastrukturu.
Alternativy k PPP existují – například družstevní bydlení, zvýhodněné úvěry od multilaterálních bank (např. Rozvojové banky Rady Evropy) nebo vlastní výstavba obcí s využitím vlastních pozemků. Avšak jak ukazuje naše analýza v článku Méně dlužníků, ale větší riziko pro majitele, místní samosprávy často nemají ani kapacitu, ani finance na samostatnou realizaci.
V současné době PwC spolupracuje s desítkami českých obcí, které hledají cestu ven z bytové krize. Jedním z inspirativních příkladů je Pražská developerská společnost, která staví byty se sníženým nájemným, nebo projekt Dostupné bydlení České spořitelny, vycházející z vídeňských zkušeností mateřské Erste Group.
Co to znamená pro českého investora?
Zatímco PPP projekty jsou primárně určeny pro veřejný sektor, otevírají také nové příležitosti pro soukromé investory. Zapojení do takového projektu – třeba jako developer nebo správce nemovitostí – může znamenat dlouhodobou, stabilní návratnost díky garancím státu či obce.
Navíc, jak ukazujeme v článku Střední Čechy předbíhají Prahu: Nový epicentrum realitního růstu, regionální centra zažívají boom v poptávce po kvalitním bydlení – a dostupné byty mohou být klíčovým prvkem jejich rozvoje. Pro investory, kteří se vydali cestou investičních hypoték, je třeba brát v úvahu i změny na trhu – jak popisujeme v Investiční hypotéky na krev, dnešní úrokové sazby již nejsou tak příznivé jako před krizí.
Nicméně, pokud jde o dlouhodobé portfolio, kombinace stabilního nájemního příjmu a sociálního dopadu může být atraktivní i v náročném makroekonomickém prostředí.
Často kladené otázky
Co je veřejně-soukromé partnerství (PPP)? PPP je dlouhodobá spolupráce mezi veřejným sektorem (stát, obec) a soukromým subjektem (developer, investor), kde soukromý partner financuje, staví a často i provozuje infrastrukturu nebo nemovitost, zatímco veřejný sektor zajišťuje splátky nebo jinou formu kompenzace.
Je PPP vhodný i pro malé obce? Ne přímo. Model je administrativně i finančně náročný a ekonomicky smysluplný až od investic kolem 1 miliardy Kč. Menší obce by měly uvažovat o sdružení do větších celků nebo využít alternativní modely, jako jsou družstva nebo zvýhodněné úvěry.
Mohou se do takových projektů zapojit i soukromí investoři? Ano – jako developři, spolumajitelé nebo správci nemovitostí. Klíčem je schopnost zajistit dlouhodobou stabilitu provozu a plnění smluvních závazků vůči veřejnému partnerovi.