V červenci 2026 čtyři z deseti hlavních bank výrazně zvýšily hypoteční sazby – některé až o 0,6 %. Zatímco Moneta, mBank, Fio a KB zdražují, Partners Banka šla proti proudu a snížila sazby. Pro české investory to znamená vyšší náklady na financování i přehodnocení strategie nákupu nemovitostí.
Hypoteční trh v nečekaném letním varu
Letní měsíce jsou tradičně obdobím klidu na realitním i hypotečním trhu – rodiny odjíždějí na dovolené, transakce zpomalují a banky neriskují výrazné změny. Letos je ale situace jiná. Červenec 2026 přinesl jedno z nejvýraznějších zdražení hypoték za poslední rok, a to právě v době, kdy by člověk očekával stagnaci.
Podle aktuálních dat k 24. 7. 2026 čtyři z deseti hlavních bank výrazně upravily své úrokové sazby nahoru. Nejvíce se projevila Moneta Money Bank, která u roční fixace přidala 0,6 procentního bodu a u tříleté i pětileté fixace 0,4 %. Takový skok během jediného měsíce je na českém trhu vzácnost – zejména proto, že Moneta dlouhodobě držela nejnižší sazby na trhu a sloužila jako referenční bod pro konkurenci.
Podobně reagovala i mBank, která zvýšila především delší fixace, a Fio banka, která provedla plošné zdražení o 0,1 % napříč celou nabídkou. I Komerční banka nepřinesla drobné úpravy – její pětileté fixace se posunuly výrazně nahoru.
Kdo šel proti proudu?
Jedinou výjimkou je Partners Banka, která v tomto období snížila sazby a díky tomu patří mezi nejvýhodnější hráče na trhu. Její strategie je jasná: využít moment nejistoty a přilákat klienty hledající stabilní podmínky. U aktivního využívání účtu (min. 20 000 Kč měsíčně a 5 plateb kartou) dokonce nabízí slevu až 0,3 % – což je v současné době výjimečné.
Aktuálně nejnižší sazby drží Fio banka: 4,58 % u tříleté fixace a 4,68 % u roční i pětileté. Pod hranicí 5 % se pohybují také Air Bank, Moneta, Partners Banka a Raiffeisenbank. To ukazuje, že i přes rostoucí náklady si část trhu udržuje konkurenceschopnost – ovšem za řadu podmínek (aktivní vedení účtu, pojištění schopnosti splácet, LTV pod 80 %).
Co to znamená pro české investory?
Pro investory je tento vývoj dvojsečný. Na jedné straně rostou náklady na financování – každých 0,1 % navíc u hypotéky ve výši 5 milionů Kč znamená přes 5 000 Kč měsíčně navíc. Na druhé straně se trh stává selektivnějším: ti, kteří mají vyšší kapitál, lepší rating a flexibilitu, mohou využít rozdíly mezi bankami a získat výhodnější podmínky.
Zároveň se potvrzuje trend, který jsme popisovali v analýze „Hypotéky po euforii brzdí“: hypoteční trh se normalizuje, ale cesta zpět k sazbám kolem 2 % je uzavřená minimálně na několik let. Investoři proto musí přehodnotit své modely rentability – zejména u menších bytů, kde růst nájemného zpomaluje (více v článku o nájmu u 2+kk).
Navíc, jak ukazujeme v „Investice do nemovitostí v roce 2026“, klíčovým faktorem úspěchu již není jen umístění nemovitosti, ale i efektivita financování. V současné době může být lepší počkat s nákupem o několik měsíců, pokud nejsou splněny podmínky pro nejvýhodnější sazby – nebo zvážit alternativy jako brownfield projekty nebo investiční fondy, které umožňují diverzifikaci rizika (detaily v článku o Contera).
Často kladené otázky
Proč banky zvyšují sazby právě teď? Hlavním důvodem je rostoucí inflace a tlak ČNB na udržení cenové stability. Navíc banky reagují na zvýšené náklady na refinancování na mezibankovních trzích. Letní zdražení je neobvyklé, ale odráží globální makroekonomické tlaky.
Má smysl čekat na další snížení sazeb? V krátkodobém horizontu (do konce roku 2026) není s dalším poklesem sazeb pod 4,5 % počítáno. Spíše lze očekávat stabilizaci kolem současné úrovně. Pro investory je proto klíčové zaměřit se na optimalizaci podmínek u jednotlivých bank, nikoli na čekání na „lepší časy“.
Jak ovlivňuje výška sazby rentabilitu investice? Každých 0,5 % navíc u hypotéky snižuje čistý cashflow z pronájmu o 10–15 %, zejména u menších bytů s nižším nájemným. Proto je dnes důležité počítat s realistickými náklady na financování a ne s optimistickými scénáři z roku 2021.