V prvním pololetí 2025 se v Praze prodalo 2940 nových bytů, přestože jejich cena meziročně vzrostla o 10,15 % na průměrných 173 470 Kč/m². Zájem zůstává vysoký – jak od domácích kupujících, tak investorů – zatímco výstavba pokračuje v kolapsu: povolení bytů klesla meziročně o 85 %.
Prodeje drží tempo rekordního roku
I když první pololetí 2025 přineslo o 17,4 % méně prodejů než stejné období roku 2024, čísla stále svědčí o extrémní poptávce. Prodáno bylo 2940 nových bytů, což odpovídá úrovni předloňského roku a je výrazně nad průměrem let 2022–2023. Za celý rok 2024 se totiž prodalo 6910 bytů – nejvíce za posledních deset let – a trend pokračuje i nyní.
„Zájem o nové byty na pražském trhu přetrvává,“ potvrzuje Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol. „Lidé si uvědomují, že odklad nákupu znamená vyšší cenu – a to platí jak pro bydlení, tak pro investice.“
Skutečně: i přes hypotéky nad 5 % (aktuálně 5,32 % podle Swiss Life Hypoindexu) a ekonomickou nejistotu se kupující nenechávají odradit. Naopak – růst cen působí jako akcelerátor rozhodnutí. Tento fenomén popisujeme v článku /blog/cesti-obchazi-hypotecni-pravidla, kde ukazujeme, jak čeští investoři hledají alternativní cesty k financování.
Cena roste, velikost klesá – vítězí efektivita
Průměrná cena nového bytu v Praze dosáhla v polovině roku 173 470 Kč za metr čtvereční, což je meziroční nárůst o 10,15 % a pouze za prvních šest měsíců letoška o 6,15 %. Přitom se průměrná velikost nového bytu v hlavním městě za posledních sedm let smrskla z 64 na 58,5 m² – tedy o celou menší místnost.
Tento trend tzv. smrskflace (shrnutí inflace a smršťování prostoru) je detailně analyzován v našem článku /blog/smrskflace-realitni-trh-praha. Pro investora to znamená jednoznačně: menší jednotky = vyšší cena za m² + lepší využití kapitálu. Studiové byty a garsonky se stávají preferovanými formáty pro krátkodobé i dlouhodobé pronájmy.
Výstavba se dusí v byrokracii
Zatímco poptávka roste, nabídka se dusí. V květnu 2025 bylo v Praze povoleno pouze 122 bytů – meziročně o 85 % méně. Tento kolaps schvalovacího procesu přímo ovlivňuje ceny a dostupnost. „Novela stavebního zákona a nový územní plán se projeví až s odstupem,“ upozorňuje Korec. „Letos už jejich dopad na ceny neočekávejte.“
Detailní analýzu tohoto problému najdete v článku /blog/stavet-v-cesku-povoleni-trva-nejdyl, kde ukazujeme, že průměrná doba získání stavebního povolení v ČR přesahuje 24 měsíců – a v Praze je to často ještě déle.
Pro českého investora to má jasný důsledek: Praha bude i nadále trpět nedostatkem bytů, což podporuje dlouhodobý růst cen i nájemních. I když se v regionech objevují zajímavé příležitosti (viz /blog/regionalni-boom-bytove-vystavby), hlavní město zůstává bezkonkurenčním centrem stability a likvidity.
Co to znamená pro vás?
Pokud uvažujete o investici do pražských novostaveb, čas je klíčový. Každý odklad znamená vyšší vstupní cenu a nižší návratnost. Současná kombinace vysoké poptávky, nízké nabídky a rostoucích cen vytváří ideální podmínky pro dlouhodobé zhodnocení kapitálu, i přes vyšší úrokové sazby.
Nicméně: ne každá novostavba je rovnocenná. Klíčové jsou lokalita, energetická třída, flexibilita interiéru a reputace developerů. V Cogniterra provádíme detailní due diligence každého projektu – protože v době, kdy se cena za m² blíží 175 tisíc korun, chyba ve výběru může stát miliony.
Často kladené otázky
Ještě má smysl investovat do novostaveb v Praze při cenách přes 170 tisíc Kč/m²? Ano – pokud jde o strategickou lokalitu s dlouhodobým potenciálem. Praha má strukturální deficit bytů, který se v horizontu 5–7 let nevyřeší. To podporuje jak růst hodnoty, tak nájemní výnosy.
Nebudou ceny brzy padat kvůli vysokým hypotékám? Naopak – vysoké hypotéky tlumí poptávku po starších bytech, ale novostavby mají jinou klientelu: cash kupující, profesionální investoři a ti, kdo využívají alternativní financování. Navíc omezená nabídka brání cenové korekci.
Jaký dopad má novela stavebního zákona na aktuální projekty? Žádný v krátkodobém horizontu. Jak ukazujeme v /blog/novy-stavebni-zakon-jedno-razitko, změny se projeví až u projektů, které teprve vstupují do procesu. Stávající projekty budou dokončeny pod starými pravidly – a jejich ceny už zahrnují všechna rizika zpoždění.