Průměrná cena bytu v ČR dosáhla 97 853 Kč/m² – nárůst o 44,1 % za tři roky. Doba prodeje se zkrátila z 178 na 66 dní, přestože nabídka meziročně vzrostla o 15,7 %. Trh je aktivní, rychlý a cenově dynamický po celé republice.
Trh s byty je zpět – a tentokrát rychlejší než kdy dřív
Po letech stagnace a nejistoty se český realitní trh proměnil v dynamickou investiční arénu. Data z května 2026 od projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP a portálem Reality.iDNES.cz ukazují jasný trend: ceny rostou, kupující jsou aktivní a doba prodeje se dramaticky zkracuje.
Průměrná nabídková cena bytů v ČR dosáhla 97 853 Kč/m², což je nárůst o 44,1 % oproti květnu 2023 (67 912 Kč/m²) a meziroční růst o 11,7 % proti květnu 2025 (87 603 Kč/m²). Tento růst není jen statistickým šumem – je doprovázen výrazným zrychlením transakcí. Zatímco v květnu 2023 trval průměrný prodej 178 dní, v květnu 2026 to bylo už jen 66 dní – pokles o 46,8 % za poslední rok samotný.
Co je ale nejzajímavější? Nabídka se meziročně zvýšila – z 26 818 na 31 024 aktivních inzerátů (+15,7 %). To znamená, že trh nezrychlil kvůli nedostatku bytů, ale proto, že poptávka reaguje rychleji a rozhodněji. Pro českého investora je to signál: čas na rozhodnutí se zkracuje, a pokud chcete vstoupit do hry, musíte mít finanční i dokumentační záležitosti vyřešené dopředu.
Regionální rozdíly: Praha stále vede, ale periferie dohání
Hlavní město Praha zůstává cenově dominantní s průměrem 163 833 Kč/m² – více než 67 % nad celorepublikovým průměrem. Za ním následují Jihomoravský kraj (115 817 Kč/m²) a Středočeský kraj (99 378 Kč/m²).
Avšak pokud se podíváme na tempo růstu, obraz se mění. Nejvyšší tříletý nárůst zaznamenal Ústecký kraj: cena vzrostla z 26 927 Kč/m² na 45 526 Kč/m² – tedy o 69,1 %. Následují Moravskoslezský kraj (+63,3 %), Liberecký kraj (+53,8 %) a Jihočeský kraj (+48,9 %).
Tento trend potvrzuje, že investoři hledají hodnotu tam, kde ještě existuje cenový prostor pro růst. Ústecký kraj, ač nejlevnější v republice, ukazuje, že procentuální růst nemusí znamenat automatickou atraktivitu – aktuální cena zůstává nízká. Jak upozorňuje Ondřej Hon z CEMAP: „Je klíčové číst procenta společně s absolutní cenou.“
Meziročně pak vedl opět Ústecký kraj s růstem +20,3 %, následovaný Pardubickým krajem (+16,3 %) a Vysočinou (+15,9 %). Důležité je, že žádný kraj nezaznamenal pokles cen – i „nejpomalý“ Olomoucký kraj vzrostl o 5,0 %.
Co to znamená pro české investory?
Rychlost trhu má dvě tváře. Na jedné straně umožňuje rychlejší obraty a likviditu, na druhé vyžaduje lepší přípravu. Pokud máte zájem o konkrétní byt, hypotéka musí být schválena dopředu, dokumentace připravena a právní kontroly provedeny. Jinak riskujete, že vás konkurence předběhne – jak ukazujeme v článku o právních vadách jako příležitosti.
Zároveň se mění strategie. V době, kdy hypotéky dlouhodobě překračují 5 % (více zde), dlouhodobý nájemní příjem musí kompenzovat vyšší financování. Proto roste zájem o segmenty jako BTR (Build-to-Rent) nebo mikrobyty, které maximalizují výnosnost na metr čtvereční – detaily v našich analýzách BTR segmentu a mikrobytů.
Pro investory z regionů jako Liberecký nebo Ústecký kraj může být momentální fáze ideální pro vstup nebo restrukturalizaci portfolia – ceny rostou, ale stále jsou pod průměrem. Naopak v Praze je nutné počítat s vyššími vstupními náklady a nižším výnosem, což vyžaduje sofistikovanější modelování cash flow.
Často kladené otázky
Ještě stojí za to investovat do bytů v ČR? Ano, ale s jinou strategií než před pěti lety. Klíčem je regionální diverzifikace, pečlivá kalkulace nákladů na financování a zaměření na segmenty s vysokou poptávkou – např. menší byty pro studenty nebo mladé profesionály.
Proč se trh zrychlil, když nabídka roste? Protože kupující mají jasnější očekávání a reagují rychleji na atraktivní nabídky. Navíc inflace a očekávání dalšího růstu cen motivují k rychlému rozhodnutí – „počkat“ už není bezpečná strategie.
Má smysl sledovat pouze průměrné ceny? Ne. Průměry mohou maskovat lokální bubliny nebo příležitosti. Důležité je analyzovat kombinaci ceny, doby prodeje, poptávky a výnosovosti – ideálně na úrovni městských částí nebo mikroregionů.