Vláda plánuje od roku 2028 zvýhodnit hypotéky pro lidi do 36 let prostřednictvím vyšších daňových úlev. Otázky však přetrvávají – bude to rozpočtově neutrální? A co když chybí byty, ne peníze?
Proč se vláda vrací k podpoře mladých při pořizování bydlení?
Dostupnost vlastního bydlení je pro českou mladou generaci dlouhodobě téměř nedosažitelným snem. Mezi lety 2015 a 2022 ceny bytů v Česku vzrostly o průměrně 78 %, zatímco mezdový růst za stejné období dosáhl „jen“ 42 % (ČSÚ). Dnes už není hlavním problémem jen měsíční splátka, ale vytvoření vstupního kapitálu – ve velkých městech často přesahujícího 1 milion Kč.
V reakci na tento tlak vláda připravuje změnu systému daňových úlev u hypoték, která by měla mladým (do 36 let) usnadnit vstup na realitní trh. Zatímco dnešní limit pro odečet úroků z daně činí 300 000 Kč ročně, diskutuje se o jeho navýšení specificky pro tuto věkovou skupinu.
Jak to funguje dnes – a co se mění?
Současný systém umožňuje každému hypotečnímu dlužníkovi odečíst zaplacené úroky z daně z příjmů fyzických osob, a to až do limitu 300 000 Kč ročně (maximální úspora cca 45 000 Kč/rok při sazbě 15 %). Nový návrh počítá s tím, že mladí by mohli mít vyšší limit nebo širší definici způsobilých nákladů.
Zároveň již dnes platí pro mladé žadatele výhodnější pravidla ČNB: mohou financovat až 90 % hodnoty nemovitosti, zatímco starší kupující potřebují minimálně 20 % vlastních prostředků. Tento rozdíl však nestačí – jak ukazují data Hypoindexu, průměrná cena bytu v Praze přesahuje 7,5 milionu Kč, což znamená vstupní kapitál kolem 750 000–1,5 milionu Kč.
Skrytá past: Podpora bez nabídky = dražší byty?
Tady nastává klíčové riziko. Pokud stát zvýší kupní sílu mladých domácností, aniž by zároveň podpořil výstavbu nových bytů, hrozí další cenový tlak. Ekonomové i realitní analytici dlouhodobě varují: problém není jen v cenách, ale v nedostatku nabídky. Jen v Praze chybí odhadem 50 000 bytů.
Novela stavebního zákona, která má zrychlit povolení staveb, by mohla být klíčem ke skutečnému řešení – jak jsme psali v článku Rychlejší povolení = levnější byty? Čas ukáže. Bez ní však daňové úlevy riskují, že pouze zdraží existující byty, místo aby pomohly více lidem vlastnit střechu nad hlavou.
Rozpočtová neutralita vs. spravedlnost
Vláda zdůrazňuje, že nový systém má být rozpočtově neutrální. To prakticky znamená: pokud budou mladí zvýhodněni, někdo jiný bude omezován. Možná se sníží limity pro starší vlastníky, nebo se celkový strop pro daňové úlevy posune. Takový přístup však může vést k generační nerovnosti – což je politicky i ekonomicky citlivé téma.
Pro investory je důležité sledovat nejen formu podpory, ale i její dlouhodobý dopad na trh. Pokud se zvýší poptávka bez odpovídajícího růstu nabídky, může to paradoxně prospět investorům držícím komerční portfolia, jak ukazujeme v analýze Český trh komerčních nemovitostí je nejlikvidnější v Evropě.
Co dělat teď? Strategie pro mladé i investory
Pro mladé domácnosti je klíčové nestavět plány jen na budoucí podpoře. Už dnes je možné využít výhodnější LTV poměr a zaměřit se na lokality s růstem potenciálu – například na Pražské Vršovice, kde probíhá transformace bývalého Chemapolu, jak popisujeme v článku Vršovice 2.0: Nová investiční čtvrť místo Chemapolu.
Investoři by měli sledovat dvě věci: změny v daňovém systému a tempo výstavby nových bytů. Tyto faktory společně určí, zda bude trh směřovat k cenové stabilizaci nebo k dalšímu propadu dostupnosti pro běžné občany.
Často kladené otázky
Kdo bude mít nárok na novou daňovou úlevu? Podle současných plánů by měli být oprávněni fyzické osoby do 36 let, které si pořizují první bydlení a mají uzavřenu hypotéku. Přesné podmínky však závisí na finální podobě zákona, který ještě nebyl schválen.
Znamená to, že starší kupující budou znevýhodněni? Ano, pokud bude systém rozpočtově neutrální. Vláda naznačuje, že zvýhodnění mladých bude vyváženo omezením stávajících výhod pro ostatní – například snížením limitu pro odečet úroků u starších vlastníků.
Pomůže mi to jako investorovi? Ne přímo – daňové úlevy se vztahují na osobní bydlení, nikoli na investiční nemovitosti. Nicméně vyšší poptávka po bytech může podpořit ceny i nájemné, což je pro investory pozitivní signál.