Ceny bytů v Česku vzrostly od roku 2015 o 150 %, což je více než dvojnásobek unijního průměru. Klíčem k udržitelnému trhu je zvýšení nabídky – a tu může podstatně urychlit novela stavebního zákona, která má zkrátit povolovací řízení z deseti let na několik měsíců. Pro české investory to znamená potenciální stabilizaci cen v horizontu 3–5 let.
Proč jsou české byty tak drahé – a proč se to těžko mění
Podle dat Eurostatu se ceny bytů v Česku mezi lety 2015 a 2024 zvýšily o 150 %, zatímco průměr Evropské unie dosáhl „jen“ 65 % růstu. Tento rozdíl není náhodný – je důsledkem chronického nedostatku nového bydlení. Zatímco v Berlíně stačí na průměrný byt osm ročních platů, v Praze jich potřebujete téměř šestnáct (podle analýzy Central Group). V Bratislavě je to čtrnáct. To činí české metropole jedny z nejméně dostupných ve střední Evropě.
Hlavní viník? Pomalé a nepředvídatelné povolování staveb. Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že příprava a schválení většího bytového projektu trvá běžně 7–10 let. Během té doby investor nese náklady na pozemek, úroky, projektovou dokumentaci a riziko změny legislativy. Každý měsíc navíc zvyšuje rizikovou přirážku v kalkulaci – a tím i konečnou cenu bytu pro kupujícího.
Novela stavebního zákona: Skutečná změna nebo další papírová reforma?
Novela stavebního zákona, kterou Sněmovna posunula do třetího čtení, má tento systém zásadně proměnit. Místo desítek samostatných úředních stanovisek zavádí jednotné integrované řízení s jedním odpovědným orgánem. Důležité je i to, že se záměr bude posuzovat podle právního stavu ke dni podání žádosti – nikoli podle aktuálních předpisů po letech řízení. To eliminuje nutnost opakovaného přepracovávání dokumentace.
Navíc projekty ve zastavitelném území – kde už územní plán určil funkci pozemku – nebudou znovu řešit otázky, které byly vyřešeny v rámci územního plánu. Velké bytové projekty a infrastruktura navíc získávají status veřejného zájmu, což má jejich projednání prioritně urychlit.
Pokud se tyto změny skutečně prosadí, mohou zkrátit přípravu projektu o 3–5 let. To znamená nižší náklady, menší riziko a vyšší motivaci developerů spouštět nové projekty. A to se nakonec promítne do vyšší nabídky bytů – jediného faktoru, který dlouhodobě tlumí cenový růst.
Nicméně, jak upozorňujeme v článku Stavební zákon v posledním kole: Co to znamená pro české investory?, úspěch reformy závisí na jejím reálném provedení. Technické vyhlášky, kapacita úřadů a odolnost vůči politickým tlakům budou klíčové. Jiří Nouza ze Svazu podnikatelů ve stavebnictví varuje: „Zrychlení přijde jen tehdy, bude-li reforma skutečně provedená, ne jen formální.“
Co to znamená pro českého investora?
Pro investory do nemovitostí je tato novela dlouhodobou příležitostí. Pokud se zvýší nabídka nových bytů, může dojít k relativní stabilizaci cen, zejména v pražském a středočeském regionu. To neznamená propad cen – ten je vzhledem k inflaci a poptávce nepravděpodobný – ale zpomalení tempa růstu.
Zároveň se snižuje riziko, že developerův projekt zůstane „uvězněn“ v letech trvajícím řízení. To může vést k větší diverzifikaci developerského portfolia i k atraktivnějším cenám pro první kupující. V kontextu drahých hypoték (aktuálně nad 5 %, viz Hypotéky nad 5 %: Politika nemůže přemoci inflaci) je každé procento úspory na pořizovací ceně klíčové.
Výstavba nových bytů v Praze (např. plánovaných 157 tisíc jednotek, jak uvádíme v Praha připravuje rekordních 157 tisíc bytů) bude mít smysl jen tehdy, pokud se tyto projekty opravdu postaví – a ne zůstanou na papíře kvůli byrokratickému bludišti.
Často kladené otázky
Bude novela stavebního zákona okamžitě snižovat ceny bytů? Ne. Efekt se projeví až v horizontu 3–5 let, protože i zrychlené povolení neznamená okamžitou výstavbu. Cena bytu se sníží až tehdy, kdy se na trh dostane výrazně více nových jednotek.
Má smysl teď investovat do novostaveb, když se chystá reforma? Ano – pokud jde o projekty ve fázi, kdy už mají stavební povolení nebo jsou blízko jeho získání. Reforma sníží riziko pro developery, což se může promítnout do lepších cen i podmínek pro první kupující. Navíc v době drahých hypoték je klíčové zamknout si cenu co nejdříve.